- Банкрутство будівельної компанії: визначення
- Законодавчий аспект банкрутства будівельної компанії
- Процедура банкрутства будівельної компанії
- Права пайовиків при банкрутстві будівельної компанії
- Процедура передачі житлового будинку кооперативу пайовиків при банкрутстві забудовника
- Умови передачі житлового будинку пайовикам
- Відповіді на типові запитання
Кризи, що накрили економіку Росії, зачіпають більшість галузей виробництва, але однією з найбільш «просіли» сфер є будівництво. Подорожчання імпортних будматеріалів, техніки, кредитів призводить багато компаній в результаті до неможливості продовжувати свою діяльність. Галузь стикається з масовим банкрутством, яке стосується і пайових учасників будівництва. У даній статті ми розберемо як здійснюється банкрутство будівельної компанії, забудовника, які права у пайовиків і як не втратити гроші.
Банкрутство будівельної компанії: визначення
Рішення про банкрутство (оголошенні своєї неспроможності) будівельні компанії беруть в ситуаціях, коли виявляються нездатними виконувати взяті на себе зобов'язання перед кредитними організаціями, пайовиками, представникам компаній-підрядників за укладеними договорами, або виплачувати належні податки і збори на користь державного бюджету.
Щоб звернеться до суду для затвердження свого банкрутства, у компанії-забудовника повинні бути виконані обов'язкові умови:
- у забудовника є непогашені боргові зобов'язання,
- будівельна компанія не платить за цими боргами як мінімум три місяці (з-за проблем з ліквідністю, відсутністю грошових коштів і т.д.),
- сума по неоплачуваним боргах складає як мінімум 100000 руб.,
- компанія не приховує свої реальні активи і не намагається стати банкрутом обманним шляхом.
Законодавчий аспект банкрутства будівельної компанії
Законодавчо вся процедура банкрутства будівельної організації регулюється двома законами:
- загальний порядок прописаний в Законі під номером сто двадцять сім «Про неспроможність / банкрутство»;
- процедури, які регламентують взаємодію забудовника-банкрута з пайовиками, сформульовані в Законі під номером двісті чотирнадцять «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків».
Саме наявність спеціального закону про пайове будівництво робить процедуру банкрутства таких компаній більш складною, додаючи ряд нюансів в звичайні схеми. Читайте так же статтю: → " Яка черговість платежів при банкрутстві організації ".
Процедура банкрутства будівельної компанії
Процедура банкрутства для компанії-забудовника аналогічна по суті банкрутства будь-якої компанії-боржника, зазвичай складається з декількох етапів, представлених в таблиці нижче.
Процедура банкрутства будівельної компаніїПослідовність етапівТривалість кожного з етапівПроцеси, що наповнюють кожен з етапівПопередній етап (підготовка заяви і звернення до суду)
Залежить від ініціатора банкрутства (в середньому від тижня до декількох місяців)
- Рішення про звернення до Арбітражного суду приймає або сама компанія-забудовник (добровільне банкрутство), або один з кредиторів (примусове банкрутство).
- Ініціатор банкрутства готує заяву для визнання забудовника банкрутом і відправляє даний документ до суду (територіально суд повинен розташовуватися за місцем юридичної адреси боржника).
- Арбітражний суд перевіряє, чи існують необхідні умови для початку процесу банкрутства, далі виносить рішення (позитивне чи негативне).
- У разі визнання будівельної компанії банкрутом починаються основні етапи процедури.
Період до 6 місяців
- Компанія-забудовник залишається під керівництвом свого «внутрішнього» управляючої особи (директора, голови ради директорів і т.п.), але з'являється зовнішній спостерігач, призначений судом.
- Спостерігачеві передаються для розгляду всі бухгалтерські та юридичні документи, які він запитує для формування звітів і перевірки діяльності будівельної компанії.
- Про початок банкрутства повідомляють кредиторам (пайовикам, кредитним організаціям тощо), відбувається збір звернень від них, складається загальний список всіх боргів організації ( «реєстр вимог кредиторів»).
- Всі зацікавлені кредитори збираються на перші збори.
Період від двох-трьох місяців до півроку
- Оцінюється все існуюче майно забудовника-боржника (як недобудовані будівлі і земельні ділянки, так і засоби виробництва, офіси і т.п.), продаються неліквідні активи.
- Будівельна компанія за участю зовнішнього спостерігача формує детальний план з порятунку ( «оздоровлення»), передаючи далі його на затвердження зборам кредиторів.
- Забудовник намагається домовитися з кредиторами «мирним» шляхом, виплативши борги, закінчивши будівництво, оформивши реструктуризацію кредитів, або ж зробити це не вдається і відбувається перехід до етапу зовнішнього управління.
Призначається Арбітражним судом і становить від трьох місяців до двох років
- Управління боржником передається в руки зовнішнього / конкурсного керуючого, які готує свій план виведення будівельної компанії з кризи.
- Будь-які угоди проводяться тільки за згодою зборів кредиторів (в ом числі і пайовиків) і повинні бути спрямовані на поліпшення ситуації.
- Керуючий повинен виявити всі об'єкти, які забудовує компанія, і, при необхідності, зобов'язати її оформить права власності на землю та будівлі.
- Управитель має право скасовувати раніше укладені договори і угоди, якщо вони заважають процесу відновлення платоспроможності будівельної компанії (через судове рішення).
Період до 6 місяців
- Відбувається продаж активів компанії-забудовника, формується грошова маса для виплат боргів в порядку черговості, яка встановлюється законодавством.
Права пайовиків при банкрутстві будівельної компанії
Однією з форм взаємодії забудовника з покупцями квартир є пайове будівництво. Воно передбачає укладання особливого договору пайової участі між компанією, яка будує будинок, і покупцем, які вносить гроші для побудови багатоквартирного будинку. Після закінчення будівництва компанія повинна за договором передати дольщику квартиру, оплачену їм в момент укладення угоди.
Особливістю пайовика по закону №214 є його особливий статус при банкрутстві забудовника:
- він не прирівнюється до інвесторів, а виступає в особливій ролі «учасників будівництва», його право на повернення грошей виявляється вище в черговості кредиторів (він оголошений кредитором третьої черги, тобто має перевагу перед кредитними організаціями та інвесторами);
- також законом закріплено право власності пайовика на куплену при укладенні договору квартиру в споруджуваному будинку, навіть якщо цей будинок в підсумку добудує інша компанія;
- якщо під час банкрутства будівельної організації виявляється, що будинок не був добудований, і суд ухвалив продати його для погашення заборгованостей за допомогою публічних торгів, то законодавчо встановлена частка від отриманої суми, що передається пайовикам (чверть);
- якщо у забудовника-банкрута не визначена кредиторська заборгованість, розмір виплат пайовикам може бути збільшений до 85% від вирученої суми;
- окремим пунктом закон дозволяє пайовикам об'єднатися в кооператив і отримати недобудовану будівлю в якості компенсації (при виконанні ряду умов);
- всі ці особливості поширюються тільки на будівництво житлових будинків і не застосовуються, якщо в якості активів банкрута виступають недобудовані готелі, торгові центри, стадіони, гуртожитки і тому подібні об'єкти.
Процедура передачі житлового будинку кооперативу пайовиків при банкрутстві забудовника
Громадяни, які є пайовиками (учасниками будівництва), можуть сформувати житлово-будівельний кооператив (ЖБК) для захисту своїх інтересів в суді при банкрутстві забудовника. Для цього вони повинні пройти кілька процедур:
- створити ЖБК, підготувавши необхідні документи про його формуванні, а також надавши документальне підтвердження внесення своїх паїв;
- вступити в кооператив повинні всі учасники пайового будівництва, якщо їх вимоги вказані в реєстрі кредиторів і в реєстрі, що вимагає передачі житлових приміщень пайовикам;
- на зборах членів ЖБК прийняти рішення про передачу недобудованого будинку і земельної ділянки під будівництво цього кооперативу (проголосувати «за» повинні три чверті учасників);
- передати комплект документів по ЖБК та ухваленим рішенням в суд;
- якщо будуть виконані кілька умов для такої передачі, то суд винесе рішення на користь учасників будівництва.
Умови передачі житлового будинку пайовикам
До обов'язкових умов для передачі права на недобудовану жилі приміщення ЖБК відносяться:
- сумарна вартість вимог пайовиків, внесених до реєстру, повинна практично повністю збігатися з вартістю прав забудовника-банкрута на цей будинок і землю під будівництво (розбіжність не більше 5%);
- або 75% кредиторів 4-тій черзі (без обліку юридичних осіб, які брали участь в будівництві) повинні погодитися на таку передачу будівлі на користь ЖБК;
- у забудовника-банкрута після передачі будівлі залишаються кошти, достатні для виплати боргів кредиторам першої та другої черговості (або ЖБК повинен внести потрібну суму на депозит в банк);
- в реєстрі не повинні бути вказані кредитні організації, що видали забудовнику грошові кошти під заставу цієї будівлі, або ж ЖБК повинен компенсувати суму невиплаченого забудовником боргу;
- кількість квартир в недобудованому будинку не повинно бути менше, ніж кількість пайовиків, які увійшли в ЖБК (тобто квартир після добудовування будинку повинно вистачити всім); в іншому випадку частина пайовиків можуть зажадати виплатити їм грошову компенсацію;
- будівлю і ділянку землі під ним повинні бути у власності у компанії-забудовника.
Якщо всі умови виконуються, то ЖБК інформує всіх кредиторів про своє бажання отримати будівлю в якості «відступних», і передає всі документи з суду, який розглядає справу про банкрутство. При позитивному рішенні недобудований будинок передається ТСЖ, в іншому випадку ТСЖ розпускається, а вимоги пайовиків переоформляються в грошову форму.
Відповіді на типові запитання
Питання №1: Чи повертаються пайовикам гроші, внесені на депозит, якщо суд не передав недобудовану будівлю ЖБК?
Відповідь: Так, відбувається повне повернення коштів учасникам житлово-будівельного кооперативу.
Питання №2: Якщо передане кооперативу будинок не покриває повністю позовні вимоги пайовиків, чи відбувається списання боргу із забудовника?
Відповідь: Ні, решта вимог повинна бути перетворена в грошову форму і в подальшому виплачена з інших активів банкрута.
Питання №3: В яку чергу підприємство-банкрут має виплатити заробітну плату своїм співробітникам? Пріоритетні чи пайовики перед співробітниками будівельної компанії-банкрута?
Відповідь: Ні, пріоритет виплат зарплати перед іншими платежами зберігається і при банкрутстві будівельних фірм, це борги другої черги (а пайовики - треті).
Питання №4: Чи допустимі ситуації субсидіарної відповідальності головного будівельної фірми за її «дочку» при банкрутстві останньої?
Відповідь: Подібне рішення суду можливо, коли будівельна «дочірня» компанія не може сама погасити заборгованості, при одному істотному умови: її борг / збиток був зумовлений дії «головного» компанії.
Питання №5: Чи існують винятки зі стандартних правила черговості на вимогу виплат боргів у разі банкрутства будівельної компанії?
Відповідь: Так, існують. Винятком є ті борги, які забезпечені майном підприємств, що банкрутують будівельної фірми. У такій ситуації кошти, отримані шляхом реалізації застави, будуть передані кредитору-заставодержателю для погашення заборгованості, без урахування іншої черговості. Не можна «пропустити» тільки кредиторів першої та другої черги, за умови, що право даних кредиторів з'явилося раніше заставного договору.
Питання №6: Як покупцеві уникнути вибору ненадійного забудовника?
Відповідь: по-перше, перевіряти «чорні» зведені списки забудовників і споруджуваних будинків, які є в інтернеті, по-друге, не погоджуватися на «сірі» схеми покупки, а використовувати тільки офіційні форми (пайове будівництво, входження в ЖБК), в По-третє, перевіряти наявність все необхідної документації та проектних декларацій у забудовника.
Автор: Казакова Катерина Ігорівна, керівник відділу розвитку та управління персоналом в регіональній роздрібної мережі аптек і магазинів косметики "Рубль Бум" і 1b.ru, бізнес-тренер.
Експерт сайту "Бухгалтерія для чайників".
Оцініть якість статті. Ми хочемо стати краще для вас:
Якщо ви не знайшли відповідь на своє питання, то ви можете отримати відповідь на своє питання зателефонувавши за номерами ⇓
Безкоштовна юридична консультація
Москва, Московська область телефонуйте: +7 (499) 288-17-58
Дзвінок в один клік
Санкт-Петербург, Ленінградська область телефонуйте: +7 (812) 317-60-16
Дзвінок в один клік
З інших регіонів РФ телефонуйте: 8 (800) 550-34-98
Дзвінок в один клік
Пріоритетні чи пайовики перед співробітниками будівельної компанії-банкрута?