Строительство »

Реалізація майна унітарного підприємства при банкрутстві. Дві причини відмовитися від покупки

  1. На балансі ФГУП може бути будівля без земельної ділянки під ним
  2. При купівлі будівлі унітарного підприємства доведеться укладати договір оренди земельної ділянки
  3. Право господарського відання придумали в советcкое час
  4. Щоб уникнути відмови в реєстрації, потрібно перевірити ідентифікуючі ознаки нерухомості
  5. На сайті Росреестра можна з'ясувати цільове призначення будівлі, що банкрутує,
  6. Запис про цільове використання майна можна робити в ЕГРП

- Чому при купівлі будівлі унітарного підприємства права на земельну ділянку доведеться оформляти окремо - Які документи потрібно перевірити в ході реалізації нерухомості ФГУП - Чим ризикує покупець соціально значимого будівлі - Чому при купівлі будівлі унітарного підприємства права на земельну ділянку доведеться оформляти окремо - Які документи потрібно перевірити в ході реалізації нерухомості ФГУП - Чим ризикує покупець соціально значимого будівлі   Ілля Юрійович Софонієм,   старший юрист ФГУП «Управління спеціального   будівництва по території № 1 при ФАСС »   чинний   Федеральний закон від 26

Ілля Юрійович Софонієм,
старший юрист ФГУП «Управління спеціального
будівництва по території № 1 при ФАСС »

чинний Федеральний закон від 26.10.2002 № 127- ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)» (далі - Закон № 127- ФЗ) включає в себе п'ять процедур банкрутства. Головною з них зазвичай вважають конкурсне виробництво, при якому майно боржника розпродається, а сам боржник, як правило, перестає існувати. Федеральні державні унітарні підприємства (далі - ФГУП) точно так же, як і інші боржники, потрапляють в процедуру конкурсного виробництва, протягом якої конкурсний керуючий зобов'язаний виявити і сформувати всю складу ліквідаційної маси боржника і реалізувати її на торгах для розрахунків з кредиторами. Оскільки закріплене за такими підприємствами державне майно може представляти (і в основному дійсно представляє) високу цінність і інтерес для потенційних покупців, не всі замислюються про існування серйозних правових колізій, які супроводжують операції з відчуження активів збанкрутілого ФГУП. У даній статті ми розглянемо найбільш часті питання і проблеми, які виникають у покупців такого майна, а також способи їх мінімізації.

На балансі ФГУП може бути будівля без земельної ділянки під ним

При реалізації майна ФГУП відбувається змішання положень Земельного кодексу РФ, Цивільного кодексу РФ і законодавства про неспроможність, що містять абсолютно різне правове регулювання угоди з майном такого боржника. Це провидить до того, що будова і земельну ділянку, що знаходяться у власності однієї особи, можуть реалізовуватися окремо.

Уявімо досить поширену ситуацію (особливо - в містах федерального значення): ФГУП має на праві господарського відання будівля, земля під будівлею знаходиться у федеральній власності, але на праві господарського відання ФГУП передавалася. Починається процедура банкрутства ФГУП, конкурсний керуючий здійснює інвентаризацію майна боржника і виявляє на його балансі одне лише будівля, закріплене на зазначеному речовому праві.

Все майно боржника, що є на дату відкриття ліквідаційної процедури та виявлене в ході конкурсного виробництва, становить конкурсну масу ( ст. 131 Закону № 127- ФЗ ). Стосовно до унітарному підприємству конкурсна маса складається з майна, закріпленого за ним на праві господарського відання. Унітарна підприємство відповідає за своїми зобов'язаннями всім належним йому на праві господарського відання майном ( п. 1 ст. 48 , п. 5 ст. 113 , 294 ЦК України, п. 1 ст. 7 Федерального закону від 14.11.2002 № 161- ФЗ «Про державних і муніципальних унітарних підприємствах», далі - Закон № 161- ФЗ).

Спробуємо докладніше охарактеризувати специфіку даного речового права. З одного боку, це обмежене речове право, яке виступає у вигляді свого роду «обтяження» права власності: власник унітарного підприємства не має права розпоряджатися його майном незалежно від згоди останнього ( п. 5 постанови Пленуму ВС РФ № 10, Пленуму ВАС РФ від 29.04.2010 № 22 ). З іншого боку, унітарне підприємство має всю тріадою правомочностей власника щодо майна, але здійснювати їх може тільки в межах, встановлених законом (і в половині випадків - за згодою власника, як випливає зі змісту ст. Ст. 18 , 20 Закону № 161- ФЗ). На формальну рівнозначність права власності та права господарського відання вказує також особливість відображення цих двох правовласників у виписці ЕГРП. Відповідні записи про право власності та право повного господарського ведення вносяться реєстратором послідовно, через кому - в графі 3 зазначеної виписки, присвяченій титульному власнику ( наказ Мінекономрозвитку від 22.03.2013 № 147 ).

Таким чином, на нормально працюючому унітарному підприємстві діє складна система управління, головна роль в якій відводиться власнику майна, сильно обмеженому межами розпорядження майном унітарним підприємством, і який в обов'язковому порядку дає схвалення на вчинення правочинів з низкою активів. При цьому повноцінно розпоряджатися цим майном, по суті, не можуть ні власник, ні саме підприємство.

При купівлі будівлі унітарного підприємства доведеться укладати договір оренди земельної ділянки

Через те, що у унітарного підприємства на балансі може знаходиться лише будинок (на праві господарського відання), а земельну ділянку зазвичай є власністю відповідного державного органу, покупка такого майна проходить з деякими особливостями. Правова природа цієї процедури конкурсного виробництва розкривається в ст. 2 Закону № 127- ФЗ і полягає в тому, щоб забезпечити відповідне задоволення вимог кредиторів. З дати затвердження конкурсного керуючого до дати припинення провадження у справі про банкрутство він здійснює повноваження як керівника, так і власника майна унітарного підприємства в межах, в порядку та на умовах, які встановлені цим законом ( п. 1 ст. 129 Закону № 127- ФЗ ).

Відповідно, в судовій практиці не викликає ніяких сумнівів, що саме конкурсному керуючому надано право розпоряджатися активами унітарного підприємства, а не власнику майна ( визначення ВАС РФ від 11.12.2009 по справі № А55-15346 / 2008 ). З моменту призначення конкурсного керуючого більше не потрібно отримувати згоди власника на відчуження майна унітарного підприємства (ст. Ст. 18 , 23 Закону № 161- ФЗ), так як в противному випадку не буде досягнуто мети проведення самої процедури конкурсного виробництва, передбачені законом ( п. 9 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 22.12.2005 № 101 ). Правова природа процедури добровільної ліквідації і конкурсного виробництва багато в чому збігається саме по цілі - забезпечити задоволення вимог кредиторів (у першому випадку - повністю, у другому - пропорційно). Але проблема полягає в іншому.

У розглянутому вище прикладі конкурсний керуючий має право включити до складу реалізованого майна боржника лише те, що становить його складу ліквідаційної маси, а значить, закріплено на праві господарського відання. Земля під будівлею до майна боржника не ставилася, в господарське відання ніколи не передавалася. Відповідно, відчуження підлягає тільки будівля, без земельної ділянки під ним.

Однак в Земельному кодексі РФ і Цивільному кодексі РФ проголошений принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким «всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами» ( п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ , Ст. ст. 35 , 273 ГК РФ). Роздільне відчуження землі і будівель на ній не допускається в ситуації, коли і земля, і будова належать одному власнику ( ст. 35 ЗК РФ ).

Цитата:

«При державної реєстрації переходу права власності на будівлю, будівля, споруда або інше нерухоме майно одночасно проводиться державна реєстрація переходу права власності на земельну ділянку, зайнятий таким нерухомим майном і належав попередньому власнику такого нерухомого майна на праві власності» ( ст. 25.5 Федерального закону від 21.07.1997 № 122- ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»; далі - Закон № 122-ФЗ).

При буквальному прочитанні тексту закону складається враження, що ситуація, коли конкурсний керуючий, здійснюючи повноваження власника, продає будівлю (що знаходиться в господарському віданні) іншій особі, він одночасно повинен відчужувати і право власності на землю під будівлею: в силі загальногалузевий принцип superficies solo cedit ( будівлю слід долю землі, на якій знаходиться, і навпаки). Тим більше що буквально цей древній принцип римського права був закріплений в Росії в вищевказаних положеннях цивільного та земельного законодавства.

Але, на жаль, багатьма (включаючи інспекторів Росреестра) без уваги залишається та обставина, що конкурсний керуючий здійснює повноваження власника тільки щодо майна, яке було передано на праві господарського відання цього конкретному боржнику ( п. 1 ст. 129 Закону № 127- ФЗ).

До того ж ст. 130 ГК РФ відносить до нерухомого майна і називає в якості самостійних об'єктів цивільних прав земельні ділянки та будівлі, не визначаючи їх як єдиного майнового комплексу.

Таким чином, єдність долі земельної ділянки та будівлі на ньому, проголошене в різних нормах цивільного законодавства, є не більше ніж декларативним принципом російського права 1., що особливо яскраво видно при відчуженні майна унітарного підприємства в процедурі банкрутства.

Цитата:

«Угоди, воля сторін за якими направлена на відчуження будівлі, будівлі, споруди без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній об'єктів нерухомості, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі, є нікчемними» ( п. 11 постанови Пленуму ВАС від 11.07.2011 № 54 ).

Головне, що не береться до уваги (як покупцями майна боржника, так і інспекторами Росреестра) - це множинність правовласників при банкрутстві унітарного підприємства: земля і будівля на ній знаходяться у власності однієї особи, при цьому будівля одночасно «обтяжене» обмеженим речовим правом (господарське відання ) і реалізується окремо. Конкурсний керуючий дійсно розпоряджається, як власник, що належить боржнику на праві господарського відання будинком. Але розпоряджається він не від імені власника в особі відповідного державного органу, а від імені конкретного правовласника (боржника), якому ця будівля на обмеженому речовому праві і належить. Тут відсутній головна ознака - єдність суб'єктного складу на стороні продавця і єдність волі продавця на відчуження будівлі і землі. Це означає наступне: тільки якщо продавцем будови виступає особа, яка одночасно є власником землі, лише тоді його воля скута єдністю долі майна, що продається.

Цей висновок знайшов підтвердження і в судовій практиці. Так, за підсумками аукціону з продажу муніципального майна підприємець купив будівлю магазину. Коли він звернувся в Росреестр для того, щоб зареєструвати перехід права, то отримав відмову. Як виявилося, в повідомленні про проведення аукціону була лише інформація про займаному земельній ділянці, сам же земельну ділянку адміністрація на аукціон не виставляла. Росреестр вказав, що в разі, коли будівлю та земельну ділянку належать одній особі, можлива тільки спільний продаж об'єктів ( п. 4 ст. 35 ЗК РФ ). Крім того, приватизація будинків, будівель і споруд здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, займаних цим майном і необхідних для їх використання.

Покупець звернувся до арбітражного суду з позовом про визнання угоди недійсною, так як на момент її здійснення земельну ділянку під будівлею навіть не був сформований. Суд касаційної інстанції відмовив у позові і запропонував покупцеві в подальшому придбати земельну ділянку, необхідний для використання будівлі магазину. Однак нагляд з таким підходом не погодився. ВАС РФ підтвердив законність відмови Росреестра і нікчемність угоди з купівлі будівлі без земельної ділянки лише тому, що продавцем виступав саме власник і будівлі, і будови в особі адміністрації ( постанову Президії ВАС РФ від 23.03.2010 по справі № А33-16188 / 2008 ) 2.

Отже, до покупця по вищерозгляденому угоді при банкрутстві унітарного підприємства переходить тільки те речове право на земельну ділянку, яке було у продавця. В основному мова йде про оренду цієї землі, що укладається з її власником ( п. 25 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди»).

Тепер, коли цей найбільш важкий для розуміння правової момент розібраний, не менш важливою залишається проблема з дотриманням процедури продажу майна унітарного підприємства на торгах і визначення наслідків найбільш грубих порушень, які повсюдно допускаються конкурсними керуючими при їх проведенні.

Право господарського відання придумали в советcкое час

Коментує Андрій Володимирович Єгоров, к. Ю. н., головний редактор журналу «Арбітражна практика»:

«Право господарського відання - це дуже дивне породження вітчизняної правової системи. Воно було придумано за радянських часів для того, щоб виправдати, чому власником засобів виробництва, закріплених за окремими підприємствами, залишається держава (і через нього - народ). Ця економіко-політична ідея, будучи перекладеної в площину громадянського права, вже породила масу складних питань. Однак в будь-якому випадку ці проблеми треба вирішувати так, щоб не ставити під загрозу цивільний оборот. Умовно кажучи, якщо держава породило непродуману конструкцію, страждати від цього має воно, а не учасники обороту.

Тому, зрозуміло, тлумачення, запропоноване автором, є вірним. Законодавець думав, що всі норми, які він написав про власників, легко можна застосувати до права господарського відання? Він помилився. Цей приклад дуже показовий. Значить, треба застосовувати закон по його змістом, а не його букві.

Додатково зазначу, що одне з найцікавіших пояснень права господарського відання як особливого повноваження на розпорядження чужою річчю в новітній час запропоновано Е. Е. Кузнєцової, випускницею РШЧП, яка зараз є суддею Дев'ятого арбітражного апеляційного суду. Ознайомитися з її роботою можна у відповідному збірнику праць випускників РШЧП ».

Щоб уникнути відмови в реєстрації, потрібно перевірити ідентифікуючі ознаки нерухомості

Для того, щоб без ризиків придбати майно унітарного підприємства-банкрута, покупцеві потрібно впевнитися в деяких деталях. Обов'язково необхідно перевіряти адміністративний акт, а також приймально-передавальний акт і баланс підприємства. Також важливо уточнити цільове призначення майна, що продається. Перш за все необхідно переконатися в наявності зареєстрованого в установленому порядку права господарського відання боржника на продається майно. Про це повинен подбати конкурсний керуючий, оскільки в іншому випадку він не володіє в принципі правом реалізовувати такий об'єкт і включати його до складу ліквідаційної маси.

Закон містить виняток і не забороняє реалізацію майна, право на яке зареєстроване не було. Головне, щоб воно виникло до моменту вступу в силу Закону № 122- ФЗ, тобто до 1 січня 1998 ( п. 12 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 22.12.2005 № 101 «Огляд практики вирішення арбітражними судами справ, пов'язаних з визнанням недійсними прилюдних торгів, проведених в рамках виконавчого провадження»). Це означає, що підприємство мало фактично володіти майном до зазначеної дати. Дана обставина має бути достовірно встановлено покупцем зі змісту відповідного адміністративного акту (а також приймально-передавального акта на баланс підприємства), складеного власником майна унітарного підприємства: така документація повинна в обов'язковому порядку надаватися конкурсним керуючим (або організатором торгів) в ході ознайомлення з документацією майбутніх торгів. Зі змісту поданих документів повинні чітко проглядатися ідентифікуючі ознаки нерухомого майна (хоча б основні: адреса, опис, приблизна площа, рік побудови); документи повинні бути підписані уповноваженою особою.

В ІНШОМУ випадки, если Ніякого мовленнєвого права за боржником НЕ з'являлися, Росреестра буде Вінес абсолютно законний відмова в реєстрації права власності за покупця за підсумкамі торгів ( п. 17 інформаційного листа ПРЕЗИДІЇ ВАС РФ від 16.02.2001 № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »).

На сайті Росреестра можна з'ясувати цільове призначення будівлі, що банкрутує,

Інша важлива обставина, про який слід пам'ятати - необхідність достовірного встановлення цільового призначення продаваного нерухомого майна.

Справа в тому, що багато об'єктів, які передаються на баланс ФГУП, підпадають під визначення соціально значущих. У загальних рисах перелік такого роду об'єктів раніше був запропонований Конституційним судом РФ: це житловий фонд соціального використання, дитячі дошкільні установи і об'єкти комунальної інфраструктури, життєво необхідні для регіона3. Цей список не є вичерпним.

Як роз'яснив свою правову позицію вищий суд, перераховані об'єкти, будучи майном боржника, використовуються не тільки в його приватних інтересах, а й в інтересах населення, які підлягають захисту з боку держави.

При цьому процедура реалізації соціально значимого майна відбувається в особливому порядку - шляхом проведення конкурсу (ст. Ст. 110 , 132 Закону № 127- ФЗ). Недотримання цього правила може спричинити для покупця обгрунтовану відмову Росреестра в реєстрації права, оскаржити який в суді буде практично неможливо.

Обов'язковими умовами конкурсу з продажу соціально значимих об'єктів нерухомості є зобов'язання покупців забезпечувати їх належне утримання та використання відповідно до цільового призначення. Ця умова безпосередньо повинно відображатися в тексті опублікованого конкурсним керуючим оголошення про проведення торгів ( п. 4 ст. 132 Закону № 127- ФЗ ).

На державну реєстрацію в Росреестр потрібно надавати, серед іншого, договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, що діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент вчинення правочину ( ст. 17 Закону № 122-ФЗ ).

Причому межі проведеної Росреестра правової експертизи не обмежуються тільки лише дослідженням змісту поданих документів і їх повноти. Органи Росреестра оцінюють угоду, на підставі якої перейшли права в цілому, з точки зору її відповідності закону (постанова ФАС Московського округу від 13.10.2011 у справі № А40-149551 / 10-152-996).

І в ситуації, коли соціально значимий об'єкт реалізований без проведення конкурсу, це тягне не тільки оспорімость торгів, а й неможливість зареєструвати право власності, оскільки будь-який договір купівлі-продажу щодо такого об'єкта буде суперечити вищевказаним нормам.

Запис про цільове використання майна можна робити в ЕГРП

Коментує Андрій Володимирович Єгоров, к. Ю. н., головний редактор журналу «Арбітражна практика»:

«Умова п. 4 ст. 132 Закону № 127- ФЗ є досить дивним. Виходячи з принципу відносності зобов'язання, ця умова може поширюватися тільки на учасників конкурсу, але не на третіх осіб. Отже, незважаючи на те, що зобов'язання покупця такого майна можна помислити як зобов'язання на користь третьої особи (муніципального освіти), це зобов'язання не буде пов'язувати то особа, якій набувач перепродасть річ. Хочеться вірити, що в майбутньому регулювання, що реалізує справжню мету законодавця, буде зводитися не до того, щоб встановлювати якісь обов'язкові умови зобов'язання, а до того, щоб встановлювати правовий режим використання майна, обов'язковий для всіх учасників обороту. Про це цільове використання можна було б робити якісь записи в ЕГРП, щоб про нього знали всі потенційні набувачі майна ».

Слід зазначити, що тільки у виняткових випадках, коли від державного або муніципального органу вдається отримати довідку про неможливість використання об'єкта нерухомості за цільовим призначенням, його реалізація можлива в загальному порядку - шляхом відкритих торгів у формі аукціону (постанова ФАС Поволзької округу від 05.11.2013 по справі № А57-569 / 2013).

З'ясувати інформацію про цільове призначення будівлі не представляє великих труднощів: функціонуюча на сайті Росреестра Публічна кадастрова карта містить безкоштовні і загальнодоступні відомості про об'єкти нерухомості (найменування таких об'єктів, як дитячі садки, школи, вказуються в обов'язковому порядку). Але в ситуації, коли таке ознайомлення не дозволяє достовірно встановити соціальне призначення об'єкта, не зайвим буде направити запит до місцевого органу самоврядування з проханням прояснити ці відомості, обґрунтувавши свій інтерес розміщеної конкурсним керуючим публікацією про проведення торгів щодо об'єкта.

Остання обставина, про яку необхідно пам'ятати: будь-яке порушення (навіть саме грубе), допущене при проведенні самої процедури торгів у формі аукціону або конкурсу, може спричинити лише оспорімость укладеного за їх підсумками договору купівлі-продажу, але не його нікчемність ( п. 1 ст. 449 ГК РФ ). Про це часто забувають інспектори Росреестра, що відмовляють у реєстрації права власності покупця за надуманими підставами.

Тільки при наявності рішення суду про визнання договору купівлі-продажу недійсним Росреестр вправі відмовити в реєстрації права власності ( постанову ФАС Московського округу від 25.04.2013 у справі № А40-121270 / 11-64-721 ).

При дотриманні всіх вищезгаданих заходів обережності проблем з придбанням майна унітарного підприємства-банкрута та подальшою реєстрацією права не виникне. Будь-яка відмова Росреестра в реєстрації права не матиме правових підстав.

Законодавець думав, що всі норми, які він написав про власників, легко можна застосувати до права господарського відання?