Проблемні історії: від зміни назви проблеми не вирішуються (на прикладі РК «Щітніковскій ліс», в минулому ЖК «Булганінскій»)
Підмочена репутація і проблеми з комунікаціями не дають добудувати
Найчастіше терміни будівництва будинку за участю засобів пайовиків зриваються через брак фінансування. Цю проблему можна вирішити, в тому числі, за допомогою залучення на проектнового інвестора. Такий сценарій розвитку ситуації ми розглядали в матеріалі «Проблемні історії: двічі довгобуд (на прикладі РК« Слов'янка-Сколково »). Однак бувають випадки, коли до фінансових проблем плюсуется ще підмочена раніше репутація забудовника, а також проблеми з підведенням комунікацій. А це вже зовсім інша історія, і в неї потрапили пайовики ЖК «Щітніковскій ліс», відомий раніше як ЖК «Булганінскій».
Об'єкт: ЖК «Щітніковскій ліс» (в минулому ЖК «Булганінскій»), м Балашиха 16 мкр. ім.Гагаріна, д.47.
Забудовник: ТОВ «Гіза 21 століття»
Співінвестори: Компанія «Гранель Груп» (протягом 2010 року).
Початковий термін здачі об'єкта: 2009 рік.
Історія об'єкта
Будівництво об'єкта, який тоді ще носив назву ЖК «Булганінскій», було розпочато в кінці 2006 року. Забудовником виступало ТОВ «Гіза 21 століття», відома будівництвом інших проблемних об'єктів в г. Балашиха, ситуація з одним з таких об'єктів - ЖК «Гагарінський» - детально розбиралася в статті « Проблемні історії: не чекати комунікацій від влади - побудувати власні ». Відразу після початку будівництва компанія стала укладати перші інвестиційні договори з пайовиками, в яких було вказано термін здачі об'єкта - 2010 рік. Спочатку передбачалося будівництво п'яти секцій змінної поверховості від 18 до 24 поверхів. До 2008 року будівництво житлового комплексу ні добре, ні погано йшло, проте криза практично звів нанівець і без того невисоку активність забудовника. З цього моменту будівництво об'єкта було практично заморожено.
Слід зазначити, що через кризу у забудовника виникли проблеми і з іншими об'єктами, а до фінансових проблем була додана підмочена репутація. Компанію і її об'єкти в негативному ключі активно обговорювали на різних форумах. Для того щоб хоч якось змінити репутацію об'єкта, ЖК «Булганінскій» був перейменований в ЖК «Щітніковскій ліс». Однак це лише поверхневі зміни, так як проблеми проекту не були вирішені, а біля керма «нової» компанії залишилися ті ж люди.
Розуміючи це, ТОВ «Гіза 21 століття» на початку 2010 році залучила до проекту стратегічного інвестора в особі ТОВ «Нові Краматорська заводи», які входять до холдингу «Гранель Груп». Їх участь в даному проекті стало своєрідним дебютом на ринку Московської області та Балашихи зокрема. Інвестор викупив по ДДУ близько 150 квартир в житловому комплексі, тим самим зрушивши будівництво об'єкта з мертвої точки. Однак компанія не просто викупила завислі квартири, а й почала контролювати процес будівництва об'єкта, отримуючи регулярну звітність від забудовника про використання коштів. Однак, як зазначає Олександр, учасник ініціативної групи корпусу №47 ЖК «Щітніковскій ліс», інвестор не зміг проконтролювати цільове використання отриманих коштів на будівництво будинку, після чого вирішив вийти з цієї «російської рулетки». В кінці 2010 року, свій обсяг квартир «Гранель Груп» продала Союзу забудовників. Тепер ці квартири продають пайовикам з переуступки прав вимоги по ДДУ.
Причина проблем
У тому, що терміни будівництва ЖК «Шітніковскій ліс» були неодноразово перенесені, винна не тільки компанія-забудовник, у якій, як і у багатьох інших під час кризи виникли проблеми з фінансуванням проекту, але і місцева адміністрація. Справа в тому, що у об'єкта, крім фінансових проблем є ще два невирішених питання, через які 582 пайовика вже кілька років не можуть отримати свої квартири.
По-перше, каже потерпілий пайовик Олександр, відсутні технічні умови на теплопостачання. Існуюча в районі котельня не здатна обігріти такий величезний будинок. Для цього потрібно її модернізація шляхом установки третього котла, який навіть начебто є, але запустити його немає можливості через відсутність РТХ (резервного паливного сховища). А побудувати РТХ на сусідньому з об'єктом ділянці неможливо, так як він знаходиться в оренді у третьої особи. По-друге, відсутні технічні умови і доступ до водопроводу для підключення будинку. Компанія «Гіза 21 століття» не змогла отримати ТУ. Крім того, підключитися до водопроводу неможливо, так як прокладка трубопроводу до місця врізки повинна пройти по землі, яка належить Міноборони.
Олександр Коган, міністр уряду Московської області по пайовій житловому будівництву, ветхому та аварійному житлу попросив адміністрацію розібратися в ситуації і зрозуміти, як можна оперативно вирішити питання з орендарем ділянки, а також пообіцяв пайовикам провести переговори з керівником департаменту майнових відносин Міноборони Дмитром Куракіним. Якщо всі ці проблеми будуть вирішені, то, на думку генерального директора компанії «Гіза 21 століття» Германа Пономаренко, ЖК «Щітніковскій ліс» буде введений в експлуатацію в кінці червня 2013 року. Однак менш оптимістичні прогнози по здачі даного об'єкту озвучив директор департаменту ризиків компанії НСКА Борис Шаронов, зазначивши, що найімовірніше, будинок буде зданий в кінці 2013-початку 2014 року.
участь НСКА
Пайовики корпусу №47 ЖК «Щітніковскій ліс» уклали договір страхування ризиків пайового будівництва з НСКА. Однак коли забудовник вирішив перенести терміни здачі об'єкта, вони не стали звертатися в страхову компанію за компенсацією, вирішивши почекати, і продовжили договір з компанією-забудовником і НСКА.
Коментує директор департаменту ризиків НСКА Борис Шаронов: «Відповідальність за ситуацію, яка склалася на об'єкті лежить на плечах і забудовника, і адміністрації. Як ми бачимо, незважаючи на те, що проект реалізується за ФЗ №214, це все-таки не гарантує безпроблемної забудови. Найголовніше, як показує практика, - фінансовий стан і сумлінне ставлення до роботи як з боку адміністрації, так і компанії-забудовника ».
Коментує Олександр, учасник ініціативної групи корпусу №47 ЖК «Щітніковскій ліс»: «В ті щасливі 4-6 місяців, коли в проект увійшов новий стратегічний інвестор« Гранель Груп », будинок дійсно будувався. Були закінчені монолітні роботи по третій секції, починали зводити вежу 5-ї секції. Після того, як «Гранель Груп» вийшла з проекту, а квартири були знову перепродані, багато води спливло, але будівництво як і раніше не завершено. З того моменту пройшло 2 роки, а забудовник зумів лише добудувати 3 поверху моноліту в 5-ї секції, вставити вікна, та частково провести труби комунікацій з дому і все ».