Строительство »

ФСК Лідер виправдовує назву

  1. Історія придбань і втрат
  2. Добудувати «за»
  3. Вгору!
  4. Поглинання ДСК-1
  5. Квартири від ФСК «Лідер»

Негативний досвід в теорії бізнесу вважається неоціненним перевагою, дорогоцінним капіталом. Історія ФСК «Лідер» наочно ілюструє цю парадигму.

Дата створення: 2005 г.

Тип: ФСК розшифровується як «фінансово-будівельна корпорація», тобто перелік юридичних осіб, які уклали між собою цивільно-правові відносини. Більшість юридичних осіб відносяться до ТОВ.

Власники: основний бенефіціар - Володимир Воронін

Положення на ринку нерухомості: чи входить в 10-ку найбільших девелоперів Росії.

За інформацією Асоціації забудовників Московської області в 2015 р ФСК «Лідер» перебувала на 4-му місці за обсягом виведеного в продаж житла (UP-квартал «Сколковскій», UP-квартал «Нове Тушино», «Нове Ізмайлово-2») - 294 998 кв. м.

Згідно з офіційною статистикою на сайті ФСК «Лідер», на сьогоднішній момент портфель корпорації становить 4 млн. Кв. м. нерухомості. Влітку 2016 р ФСК «Лідер» закрила угоду з придбання ДСК-1 , Що тільки зміцнило її позиції. За прогнозами «Лідер» може вийти на сукупні обсяги введення житла 1.2 млн кв. м в рік

Сфери діяльності: повний цикл робіт з будівництва та продажу нерухомості, дорожнього будівництва; управління, сервісні служби; медичні центри

Загальна інформація: компанія спеціалізується на девелопменті повного циклу, переважно, житлової нерухомості класів «комфорт-плюс» і «бізнес». У портфелі проектів є заміський селище і торговий центр. Після придбання ДСК-1 цілком реальним є входження в область панельного домобудування.

Географія: Московський регіон, Калузька область, Північно-Захід, Краснодарський край. Примітно, що на відміну від девелоперів, що переносять центр інтересів в столицю, ФСК «Лідер», навпаки, прагне збільшити пул регіональних проектів.

Основні претензії до компанії в ЗМІ:

Використання в якості назв для підмосковних житлових комплексів географічні назви московських районів ( «Нове Ізмайлово», «Нове Тушино»)

У вересні 2016 року з'явилася інформація про те, що розпочато перевірку за клопотанням Громадської палати на предмет того, чи не є придбання ДСК-1 рейдерським захопленням.

Історія придбань і втрат

Володимира Вороніна ділові журналісти сприймають як унікальну персону. Мало хто з російських девелоперів може похвалитися тим, що втратив компанію, з оборотом мільярд доларів і зміг знову повернутися в бізнес.

Хоча в 2009 р журнал «Компанія», писав, що «ФСК« Лідер »вже не стати великим девелопером житлової нерухомості» і радив корпорації стримати свої амбіції.

Коротенько історія втрати і відновлення бізнесу «потомствених будівельників» Вороніних виглядає так.

У 1992 р Олександр Воронін почав працювати в Уряді Москви на ключових постах разом з майбутнім главою будкомплексу Володимиром Ресіним. Крім іншого, це дало йому можливість на вигідних умовах приватизувати «Главмосстрой» і створити на його основі СПК «Розвиток».

«Главмосстрой», незважаючи на минулі заслуги і значні обороти, був в середині 90-х років «совкової» компанією, що працює неповоротко і неефективно. Знадобилися роки, щоб з радянської спадщини створити прибуткове підприємство. Але коли «Розвиток» стало приносити прибуток, ним зацікавилася «Нафта» Сулеймана Керімова.

У червні 2005 р в офіс СПК «Розвитку» увірвалися люди з кийками ... Це був один з фінальних актів рейдерського захоплення компанії. Потім в пресі висловлювалися різні версії, щодо того, в чиїх інтересах насправді діяла «Нафта». Ставилися під сумнів і умови переходу СПК «Розвиток» до Керимову (Мовляв, Вороніни, отримали за компанію набагато більше, ніж вклали і набагато більше, ніж про це говорять).

У будь-якому випадку, у Вороніних залишилися особисті кошти. І ось їх-то і вклали в новий бізнес.

Для початку нова компанія вкладатися в об'єкти, що будуються проекти, щоб отримати якомога більше швидке повернення коштів. Їм допоміг різкий стрибок цін на нерухомість 2006 р Потім прийшов час власних девелоперських проектів повного циклу - ними стали котеджне селище Vita Verde і житловий комплекс бізнес-класу «Зодіак». Один з підрозділів стало займатися дорожнім будівництвом, рекультивацією звалищ.

Володимир Воронін неодноразово в інтерв'ю говорив, що досвід втрати великого бізнесу його навчив вибудовувати роботу так, щоб твоя компанія була максимально захищена. Тому «Лідер» і називається корпорацією - немає консолідації активів на одному юрособу. Немає і великих кредитів.

«У мене кредитів на чотириденний оборот, а ось кредитних ліній відкрито значно більше. За будь-якими кредитами потрібно розплачуватися. Набрати багато кредитів, купити багато майданчиків, заявити про будівництво великої кількості об'єктів, знову під них кредитуватися і т. Д. Жалюгідний досвід такого способу ведення бізнесу в будівництві ми всі бачили в роки кризи », - розповідав Володимир Воронін в інтерв'ю« Відомостям »в 2012 р

Добудувати «за»

Тема добудови проблемних об'єктів є однією з «слизьких». Тому, незважаючи на очевидну соціальну значимість цього процесу, про деталі девелопери вважають за краще не поширюватися. Адже проблемні об'єкти добудовуються на власні кошти забудовника. Кожен такий проект - складний процес взаємодії з регіональною владою, які розуміють, що для забудовника цей проект несе істотні додаткові витрати.

ЖК Балашиха Сіті

Про результати «торгів» пресу не інформують. Тому розташування «добудовуються» і, до речі, соціальних об'єктів зазвичай накладається на карту поточних і майбутніх ділових інтересів забудовника.

Бізнес «добудови» дуже специфічний. Хоча списки пайовиків, завдяки ФЗ-214 конкретизовані, завжди є ризик виявити будівельні недоліки, невідповідність вже побудованого проекту і т.д.

Але якщо колись складуть рейтинг «добудовників», ФСК «Лідер» виявиться на одному з перших місць. Що, загалом-то, каже про особливий шлях отримання ділянок та погоджень. Через добудову проблемних об'єктів «Лідер» досить успішно виходить на нові території, наприклад, на ринок Санк-Петербурга.

Одним з перших об'єктів «добудови» став ЖК «Солнцеград» (тепер ЖК «Балашиха-Сіті»), який в 2004 році почала реалізовувати компанія «Нова площа». У 2010 р будівництво відновилося завдяки «Лідеру». За деякими відомостями, платою за порятунок цього проекту стали інші землі мікрорайону «Нове Ізмайлово».

А в 2014 р Мінбуд МО передав ФСК «Лідер» найбільш складні об'єкти «Нове Ізмайлово-2» - корпусу 15, 22, 22А мікрорайону 27 по вул. Некрасова в г.о. Балашиха.

У червні 2015 року ФСК «Лідер» добудувала в Балашисі на вул. Твардовського ЖК «Південна зірка», вклавши 750 млн руб. Також компанія завершила будівництво першого і третього корпусів ЖК «20 Паркова» (ЗАТ «Менні»).

У 2015 р ФСК "Лідер" повідомила про те, що інвестувала в будівництво завершальної черги ЖК "Видатний" в Ленінському районі Підмосков'я (забудовники - ЗАТ "МФК Чільне") - трьох житлових будинків загальною площею 3.1 тис. Кв. м.

Саме ФСК «Лідер» добудує в Одинцово поліклініку за СУ-155 (хоча, судячи з публікацій у ЗМІ плани щодо добудови за СУ-155 були набагато більші, і не тільки в Московському регіоні).

Вгору!

Мабуть, найстійкіший бренд, пов'язаний з ФСК «Лідер» - це UP-квартали, що пропонують житло «комфорт плюс». Хоча сьогодні стали звичними рекламні заяви про те, що компанія продає не просто квартири, а певне середовище проживання, ФСК «Лідер» задумалася про це однією з перших.

Володимир Воронін, пояснював в інтерв'ю, що багато думав про те, чим він може відрізнятися від інших. Міг би будувати швидко і дешево з панелі. Але в кризу демпінгом нікого не здивуєш. І тоді зупинилися на концепції, яка вимагала великих інвестицій, але при цьому і дозволяла продавати на 10-15% дорожче, ніж конкуренти в даній локації.

І тоді зупинилися на концепції, яка вимагала великих інвестицій, але при цьому і дозволяла продавати на 10-15% дорожче, ніж конкуренти в даній локації

UP-квартал Сколковскій

Ось який розрахунок надавали журналістам в на прикладі UP-кварталу «Західне Кунцево». Витрати забудовника на соціальну інфраструктуру становлять приблизно 16% від загальної вартості будівництва. У перерахунку на 1 дитину вартість будівництва школи обходиться девелоперу в 1,55 млн руб., А дитячого садка - в 1,444 млн руб.

Витрати на благоустрій та озеленення комплексу складають до 10%, організацію підземного паркінгу - близько 10%. Для кінцевого покупця: в собівартості 1 кв. м до 15 000 рублів припадає на поліпшену концепцію і інфраструктуру (в цінах 2014 року). Підсумкове збільшення вартості проекту становить 13% від поточної вартості і 16,5% від середньої ціни за весь проект.

Але чим більше додаткових можливостей дає жителям житловий комплекс, тим вище на нього попит, - були впевнені в ФСК «Лідер. - А витрачені на інфраструктуру гроші, звичайно, входять в ціну квартир, але покупці в обмін на комфорт готові їх платити ».

Мабуть, першою така концепція комфортного середовища була озвучена в ЖК «Нове Ізмайлово» (продажу відкриті в 2011 р) А в листопаді 2013 р вперше був озвучений термін «UP-квартал» (до цього «Західне Кунцево» іменувалося просто «житловим комплексом ».

Сьогодні в сімействі «ап-кварталів» шість проектів. Три в Московській області - «Нове Тушино», «Західне Кунцево» і «Сколковскій». UP- квартал «Олімп» знаходиться в Обніске. «Светлановский» - в Ленінградській області і «Комменданскій» в Санкт-Петербурзі.

Житловий будинок Дихання

Одна з інфраструктурних послуг UP- кварталів - наявність сервісу послуг UP-365, запущеного в березні 2015 р Підтримуюча прибирання квартир, догляд за домашніми тваринами, прасування білизна, миття вікон, кур'єрські послуги. Поки жителі не скорочують витрати на рішення своїх побутових питань.

Поглинання ДСК-1

Про прийдешню перебудові самого ринку нерухомості експерти почали говорити приблизно два роки тому. Але мабуть, першою угодою, яка показала нову тенденцію, стало придбання ФСК «Лідер» 97% акцій компанії ДСК-1. Угода не була настільки несподіваною і сенсаційною, як трапилися в вересні 2016 р поглинання «Мортона» Групою компаній ПІК.

Повідомлення про наміри «Лідера» почали потрапляти в пресу заздалегідь. Хоча заявлялося, що планів щодо придбання власне ДСК-1 у ФСК «Лідер» немає. Є тільки бажання з вигодою для себе брати участь в реструктуризації боргів. Адже в середині 2016 р боргове навантаження ДСК-1 склала 12.8 млрд рублів, що всього в кілька разів менше сукупного річного обороту компанії.

Хоча сама угода була закрита 24 червня, повідомлення для ЗМІ розіслано 18 липня. Про те, що продаж компанії - найкращий і безболісний вихід, перш за все, для пайовиків, сумніваються мало. Хоча у вересні 2016 р представник Громадської палати Росії направив генеральному прокурору Юрію Чайці та голови МВС Володимира Колокольцева звернення з проханням перевірити угоду ФСК «Лідер» з купівлі ДСК-1 на ознаки рейдерського захоплення.

квартал Покоління

Але більше питань викликає стратегія виведення ДСК-1 з кризової ситуації. «Особливістю придбання ДСК-1 є входження в новий сегмент житлового будівництва - панельне житлове будівництво, в якому ми бачимо широкий горизонт для розвитку за рахунок привабливою собівартістю будівництва і високою технологічністю, повідомив порталу KVARTIRAzaMKAD.ru директор з інвестицій ФСК« Лідер »Антон Ладатко. - ФСК «Лідер» будує об'єкти переважно в класі «комфорт плюс». Будинки ДСК-1 це проекти економ-класу, але кращі за якістю виконання і планувальних рішень на ринку серед панельного домобудування. Сучасні серії комбінату розробляли зарубіжні архітектори ».

Хоча, наприклад в «Комерсанті» з'явилося повідомлення, що виробництво панелей ДСК -1 буде істотно скорочено. Потужності дозволяють випускати 1,17 млн ​​кв. м панелей в рік, але заводи завантажені на 780 тис. кв. м і частково працюють в збиток, так як один з варіантів завантаження передбачає виробництво панелей в обмін на готове житло.

Можливо дісталися «Лідеру» 60 га виробничих площ в Москві будуть банально забудовані житлової та торговельною нерухомістю. Також планується скоротити і асортимент панелей, ймовірно, будуть залишені 3-4 серії. Так само мінімум на чверть планується скоротити і кількість співробітників ДСК-1.

Окреме питання, як відбитися поглинання компанії на пайовиків ДСК-1. Тим більше, що подібних прецедентів у нас ще не було. Антон Ладатко запевняє, що покупець, з точки зору юридичного оформлення договору придбання квартири, на собі ніяк не відчув зміну власника комбінату. Квартири ДСК-1 реалізуються на тих же умовах, які діяли до угоди.

«При цьому ми вдосконалюємо процедуру організації продажів, підвищуючи зручність покупцям процесу вибору і придбання квартири - наприклад, збільшені години і дні роботи офісів продажів, щоб потенційний покупець зміг звернутися після роботи і вихідні дні. У перспективі ми будемо прагнути до впровадження всіх кращих практик, які допоможуть покупцям зробити правильний вибір ».

У перспективі ми будемо прагнути до впровадження всіх кращих практик, які допоможуть покупцям зробити правильний вибір »

ЖК Зодіак

Для пайовиків поглинання компанії носить скоріше позитивний відтінок, - запевняє Іван Іванов, керівник проекту «Філі Парк». - При поглинанні компанія приймає на себе всі зобов'язання раніше видані поглинається компанією. Входячи в угоду, що поглинає компанія підтверджує готовність виконання всіх зобов'язань. Таким чином, для пайовиків поглинання є сигналом того що їх ризики як мінімум не виросли, а з великою часткою ймовірності навіть зменшилися.

Юристи в неофіційних розмовах підтверджують, що зараз складно оцінити, наскільки могли постраждати або не постраждати пайовики. І вже, звичайно, фізичній особі нереально провести відповідну перевірку.

Марія Баст, голова Асоціації Адвокатів Росії за Права Людини каже, що важливо знати, що за реорганізація юридичної особи або декількох осіб сталася. Необхідно дивитися, кому були передані зобов'язання, юридична відповідальність по операціях. Дуже часто компанії намагаються застрахувати свої ризики юридичної відповідальності, викуповуючи тільки права. Потрібно визначити, в якій формі відбулася реорганізація, а після цього вже оцінювати ризики з урахуванням переданої відповідальності і кому ця відповідальність була передана, придатної або непридатною компанії, чи не була вона виведена на негідні компанії.

Відповідно, перш ніж говорити про те, які наслідки це має для споживача, потрібно детально вивчати угоду і форму реорганізації. До того ж необхідно звернути увагу на антимонопольне законодавство. Якщо мова йде про злиття, то чи виконані вимоги антимонопольного законодавства, чи не порушується конкуренція, що створює умови для реагування антимонопольної служби.

Необхідний повний аналіз угоди. Як правило, компанії, яким приховувати нічого, публікують положення угоди, пов'язані із зобов'язаннями і відповідальністю, тим самим підкреслюючи, що вони є сумлінними і надійними учасниками ринку, і також публікують висновок ФАС.

До речі, можливо, турбуватиметься юридичним супроводом пайовиків, можливо доведеться. Тому, що експерти впевнені, що до кінця року ми побачимо ще не одне злиття-поглинання. Хоча і не такі масштабні як ФСК «Лідер» і ДСК-1 або ГК ПІК і «Мортон».

Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», заявляє: «Хоча таких великих злиттів на московському ринку поки не було, можна констатувати, що ми маємо справу з певною тенденцією. Сьогодні конкуренція на ринку загострюється. Крім того, що потенційна клієнтура скорочується, у неї помітно змінюються смаки та уподобання. Далеко не всі девелопери встигають до них адаптуватися, а це сьогодні вирішальний фактор успіху продажів. Крім того, «довгі» гроші в нашій країні як і раніше коштують дорого, чого страждає фінансова стійкість компаній, і ростуть їх витрати. В таких умовах, вважаю, ми побачимо ще не одне злиття ».

Квартири від ФСК «Лідер»

Москва

  • Будинок «Подих» , Бізнес-клас, Тимирязевский район, вартість кв. м. від 210 тис. руб., квартир - від 11.5 млн руб., квартир з обробкою - від 16 млн руб. Закінчення будівництва - 2016 р;
  • Житловий квартал «Покоління» , Комфорт-клас, район Відрадне, вартість кв. м від 125 тис. руб., квартир - від 5 млн руб., квартир з обробкою - від 5.6 млн руб. Закінчення будівництва 1 корпусу - кінець 2017 р;
  • ЖК M-House , Комфорт-клас, район Південне Чертаново. Будинок зданий. Найдешевша пропозиція на ціан - 8.3 млн рублів (189 тис. Руб. За кв. М);
  • ЖК «Зодіак» , Бізнес-клас, район Покровське-Стрешнєва. Будинок зданий. Найдешевша пропозиція на ціан - 18.5 млн. Рублів (284.6 тис. Руб. За кв. М).

Московська область

джерело: KVARTIRAzaMKAD.ru

Автор статті: Насонова Алла