- Звісно ж, що в даній ситуації відповідальність за невиконання зобов'язання по утриманню майна виникає...
- В даний час суди керуються тим, що зміст в договорі оренди умови про обов'язок орендаря укласти договір...
При оренді приміщення цілком природно, що орендар користується всіма благами цивілізації, в тому числі і такими комунальними послугами як: електроенергія, водопостачання, водовідведення, газопостачання, теплопостачання. А от у яких випадках у орендаря виникає обов'язок по оплаті таких послуг на адресу керуючої організації, що надає комунальні послуги (далі по тексту - Виконавець) ?! Давайте розбиратися.
За загальним правилом статті 210 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ) власник несе тягар утримання належного йому майна. Інше може бути передбачено законом або договором.
Як встановлено статтею 249 ЦК РФ, кожен учасник часткової власності зобов'язаний пропорційно до своєї частки брати участь у сплаті податків, зборів та інших платежів по загальному майну, а також у витратах по утриманню і зберіганню.
Відповідно до частини 1 статті 39 Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ) власники приміщень в багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку.
Таким чином, саме власник нежилого приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку, в силу прямої вказівки закону зобов'язаний нести витрати з утримання спільного майна.
Пунктом 2 ст. 616 ЦК України передбачено, що орендар зобов'язаний нести витрати на утримання орендованого майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди. При цьому законодавець не конкретизує, що відноситься до таких витрат для кожного певного виду майна.
Оскільки норми вищенаведеної статті є диспозитивними, сторони мають право самостійно визначити хто буде нести витрати на оплату комунальних послуг та інші витрати на утримання майна, погодивши умова про оплату таких послуг в договорі оренди.
В силу пункту 3 статті 308 ГК РФ зобов'язання може створювати права для третіх осіб щодо однієї або обох його сторін лише у випадках, передбачених законом, іншими нормативними актами або угодою сторін. При цьому, чинне законодавство не містить норм, що тягнуть за собою виникнення обов'язку у орендаря щодо внесення плати за комунальні послуги перед надають їх третьою особою (виконавцем таких послуг в особі УО або РСО).
Однак, на практиці досить часто виникає ситуація, коли несумлінний орендар, в силу відомих лише йому причин, не виконує узгоджену обов'язок і ухиляється від укладення договору з виконавцем комунальних послуг. Що ж робити УО, коли в нежитловому приміщенні орендар фактично споживає комунальні послуги, а борг по оплаті тільки зростає в арифметичній прогресії, і до того ж цього орендаря днем з вогнем не знайти ...
У судовій практиці склалося два підходи у вирішенні цього питання.
- Плата за комунальні послуги, спожиті орендарем нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку, не може бути стягнута з орендаря, що не уклав договори з виконавцем комунальних послуг в порушення договору оренди, яким передбачена умова про оплату орендарем комунальних послуг або обов'язок орендаря укладати договори з їх постачальниками. Плата за комунальні послуги в зазначеному випадку може бути стягнута лише з власника нежитлового приміщення.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ в Постанові від 21 травня 2013 р № 13112/12 прийшов до висновку, що оскільки п. 2 ст.616 ГК РФ регулює виключно правовідносини між сторонами договору оренди, в зв'язку з чим не може бути підставою виникнення обов'язку орендаря по оплаті витрат на утримання орендованого майна на користь третіх осіб. Оскільки передбачена даною статтею обов'язок орендаря встановлюється по відношенню до орендодавця, у якого виникає право вимагати здійснення обумовлених в ній дій, відповідна норма може бути застосована, зокрема, при розрахунках між орендарем та орендодавцем з метою відшкодування понесених останнім витрат на оплату комунальних витрат.
Додаткової угоди до договору управління про оплату комунальних витрат орендарем, які беруть участь в його підписанні, яке підтверджувало б волю всіх учасників угоди на виконання цього обов'язку орендарем і змінювало правило, встановлене статтею 210 Цивільного кодексу, суду представлено не було.
Таким чином, стягнення судами вартості комунальних послуг з товариства як орендаря приміщення не можна визнати відповідним нормам матеріального права.
Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації в Постанові від 04.03.2014 № 17462/13 у справі № А40-128959 / 12 роз'яснив, що за загальним правилом ст.210 ЦК України власник несе тягар утримання належного йому майна. Інше може бути передбачено законом або договором. На думку ВАС РФ, безпосередньо законом на орендаря такий тягар не покладено. З договору оренди такий обов'язок орендаря також не може витікати, оскільки договір регулює відносини власника і орендаря. На підставі цього ВАС РФ прийшов до висновку, що, чи не сплативши надані комунальні послуги, власник безпідставно збагатився за рахунок ресурсопостачальними організації (п. 1 ст. 1107 ЦК РФ) і зобов'язаний відшкодувати вартість фактично наданих послуг.
Також ВАС РФ зазначив, що в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ витрати на утримання майна, в тому числі витрати на комунальні послуги, за загальним правилом несе орендар. Однак, зобов'язання не створює обов'язків для осіб, які не беруть участі в ньому в якості сторін (п. 3 ст.308 ГК РФ).
Звісно ж, що в даній ситуації відповідальність за невиконання зобов'язання по утриманню майна виникає у орендаря перед орендодавцем - власником майна, а не перед ресурсопостачальними організацією. Таким чином, якщо орендар не укладав договір з цією організацією від свого імені, то він не зобов'язаний оплачувати цієї організації надані послуги, не дивлячись на те, що був їх споживачем.
Аналогічний висновок був згодом зроблений і Верховним Судом Російської Федерації в Огляді судової практики № 2 (2015) (затв. Президією Верховного Суду Російської Федерації 26.06.2015г.).
В Огляді судової практики Верховного Суду РФ N 2 (2015) була висловлена точка зору щодо неможливості покладання на орендаря оплати комунальних витрат за відсутності договору між виконавцем комунальних послуг і орендарем:
"... В силу абзацу другого п. 3 ст. 308 ЦК України зобов'язання може створювати права для третіх осіб щодо однієї або обох його сторін лише у випадках, передбачених законом, іншими правовими актами або угодою сторін. ГК РФ і інші закони не містять норм про виникнення на підставі договору оренди нежитлового приміщення обов'язки у орендаря щодо внесення плати за комунальні послуги перед надають їх третьою особою (виконавцем комунальних послуг, ресурсопостачальними організацією).
Обов'язок орендаря підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна (п. 2 ст. 616 ЦК України) встановлено у відносинах з орендодавцем, а не виконавцем комунальних послуг або ресурсопостачальними організацією, які не є стороною договору оренди.
Виконавець комунальних послуг (ресурсопостачальних організація) під час відсутності укладеного з ним договору не має можливості здійснювати контроль за тим, яке особа фактично користується нежитловим приміщенням, в тому числі на підставі договору оренди.
Тому за відсутності договору між орендарем нежитлового приміщення та виконавцем комунальних послуг (ресурсопостачальними організацією), укладеного відповідно до чинного законодавства та умов договору оренди, обов'язок по оплаті таких послуг лежить на власника (орендодавця) нежитлового приміщення ».
Таким чином, передбачивши в договорі оренди умову про обов'язок орендаря самостійно укласти з виконавцем комунальних послуг договір і за умови укладення зазначеного договору з виконавцем комунальних послуг, орендар має право оплачувати спожиті комунальні послуги безпосередньо на адресу виконавця.
- До виходу в світ вищевказаних Постанов Президії ВАС РФ суди дотримувалися абсолютно протилежної позиції, вважаючи, що плата за комунальні послуги, спожиті орендарем нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку, може бути стягнена з орендаря, що не уклав договори з виконавцем комунальних послуг в порушення договору оренди, яким передбачена умова про оплату орендарем комунальних послуг або обов'язок орендаря укладати договори з їх постачальниками. (Постанова ФАС Уральського округу від 10.10.2011 № Ф09 -5983/11 у справі N А50-25363 / 10, Постанова ФАС Далекосхідного округу від 01.08.2011 N Ф03-3273 / 2011 по справі N А51-15108 / 2010).
Таким чином, Президією ВАС РФ, а в подальшому і Верховним судом РФ була поставлена остаточна крапка у відносинах УО - Власник - Орендар.
В даний час суди керуються тим, що зміст в договорі оренди умови про обов'язок орендаря укласти договір з виконавцем комунальних послуг на поставку комунальних ресурсів, саме по собі не покладає на орендаря обов'язок автоматично оплачувати ці послуги. Якщо, звичайно, такі договори будуть їм укладені, то це звільнить власника нежитлового приміщення від обов'язку нести витрати по оплаті комунальних послуг.
Розглядаючи справу № А03-16138 / 2015 Арбітражний суд Західно-Сибірського округу в Постанові від 02.09.2016 № Ф04-3452 / 2016 відмовив у задоволенні вимог РСО про стягнення з власника плати за спожиту електричну енергію з огляду на те, що обов'язок по оплаті ресурсу лежить на громадської організації, яка, будучи орендарем, уклала з РСО самостійний договір енергопостачання і фактично споживала електроенергію.
«При цьому, відхиляючи доводи Позивача (ресурсопостачальними організації) на невідповідність оскаржуваних судових актів правової позиції, висловленої в Огляді N 2 (2015), .... є неспроможною, оскільки наведена в них позиція про обов'язок власника, а не орендаря оплачувати комунальні послуги відноситься до інших ситуацій, ніж в цій справі, а саме до випадків, коли між орендарем і власником приміщення є тільки укладений договір оренди з умовою чи без умови про оплаті орендарем ресурсів енергопостачальним організаціям, але при цьому у ресурсопостачальними організації (при безпосередній формі управління багатоквартирним будинком) або керуючої багатоквартирним будинком орг нізації з орендарем відсутній договір ресурсоснабженія (надання комунальних послуг), за якою орендар прийняв би на себе зобов'язання перед цими організаціями по оплаті отриманих ресурсів.
Роз'яснення, викладені в Огляді № 2 (2015) дані з урахуванням висновку Президії Верховного Суду Російської Федерації про те, що виконавець комунальних послуг (ресурсопостачальних організація) під час відсутності укладеного між ним та орендарем договору не має можливості здійснювати контроль за тим, яке особа фактично користується нежитловим приміщенням, в тому числі на підставі договору оренди.
З укладенням самостійного договору енергопостачання № 3472 з третьою особою позивачеві відомо про фактичне користувача нежитлового приміщення, щодо споживання енергії яким, як абонентом позивача, останній здійснює відповідний контроль ».
З повагою, Євгенія Семенова.