Строительство »

FAQ: Як правильно укласти договір оренди приміщення?

  1. Наталя СЛОВЕСНІКОВА

Неправильно складений договір оренди може зруйнувати ваш бізнес. Якщо не прочитати дрібний шрифт або й вказати важливих деталей, його зможуть розірвати в найнесподіваніший момент, незважаючи навіть на те, що ви вклалися в ремонт. Hopes & Fears дізнався у експертів, на що варто звернути увагу.

Hopes & Fears дізнався у експертів, на що варто звернути увагу

При укладанні договору оренди приміщення важливо звернути увагу на три пункти, які часто стають в суді предметом розбіжностей сторін.

По-перше, особливу увагу треба приділити предмету договору, тобто приміщення, яке ви збираєтеся зняти. Потрібно описати його максимально докладно в договорі: вказати площу, кількість кімнат. Чим чіткіше це буде прописано, тим менше приводів для конфлікту: кожна сторона розуміє, чим орендар може користуватися.

По-друге, орендарю варто перевірити, кому належить приміщення. Воно у власності орендодавця або він збирається здавати його в суборенду? Якщо це другий випадок, то потрібно перевірити, чи має він право віддавати його в суборенду. У судовій практиці було багато випадків, коли орендодавці здавали приміщення незаконно, їх завалювали судовими позовами, а складності в результаті були у орендарів, яким терміново треба було шукати нове приміщення.

По-третє, вартість оренди і порядок оплати - це один з найважливіших питань, які треба обговорити до укладання договору. Згідно із законом орендодавець має право один раз на рік піднімати ставку оренди. Але якщо домовитися з ним, що вона не буде змінюватися протягом декількох років, і прописати це в договорі, то ніяких протиріч закону не буде. Якщо орендодавець не погоджується зафіксувати вартість, то можна прописати, на скільки сума може бути змінена.

По можливості варто укладати довгострокові договори, в них орендар більш захищений. Якщо договір діє рік і більше, треба зробити його держреєстрацію. Короткостроковий договір дозволить орендодавцю кожні кілька місяців виставляти нові умови. Для тих, хто збирається переробляти приміщення, ремонтувати за свій рахунок, тим більше доречний довгостроковий договір. Щоб уникнути непорозумінь прописуйте в ньому максимально докладно, що і ким буде зроблено.

Наталя СЛОВЕСНІКОВА

Генеральний директор компанії RD-Centre

Найчастіша помилка в укладанні договорів оренди - ігнорування формальностей. При укладанні угоди сторони, як правило, мають хороші відносини, а в результаті формальна сторона питання обмежується підписанням договору і акту прийому-передачі приміщення.

Питання виникають, коли сторони з тих чи інших причин зустрічаються в суді. Саме в цей момент вони починають розуміти, що до 90% їх дій не можуть бути доведені через відсутність формальних підтверджень.

Щоб уникнути непотрібних розчарувань, і орендарю, і орендодавцю необхідно дотримуватися кількох простих правил.

По-перше, укладаючи договір оренди, треба відразу подивитися на нього з точки зору суду. Чи зможе він захистити? По-друге, абсолютно всі зобов'язання за договорами повинні бути ідентифіковані, виконуватися, а кожне виконання повинно бути підтверджено формально.

Також необхідно пам'ятати, що вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає.

При цьому незалежно від того, що саме буде вказано в договорі оренди, орендодавець зможе сам розірвати договір в ряді випадків, описаних в статті 619 ГК РФ. Наприклад, якщо орендар користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна, значно погіршує його стан, більше двох разів поспіль не вносить орендну плату вчасно, не виробляє капітального ремонту в встановлені договором оренди терміни.

Як орендарю, так і орендодавцю важливо пам'ятати, що за договором, укладеним на невизначений термін, кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши іншу за три місяці.

Щоб запропонувати тему в цю рубрику, пишіть листи на [email protected] c позначкою FAQ.

Воно у власності орендодавця або він збирається здавати його в суборенду?
Чи зможе він захистити?