У підготовці договору оренди торгової площі існують свого роду підводні камені, про які повинні знати керівники. Про те, як чітко розподіляти витрати на утримання приміщення між вами і орендодавцем, отримати виписку про приміщення, яке хочете орендувати, а також інші особливості подібних угод - в нашій статті. 
Фото: Shutterstock
Микола Чудаков,
керівник, головний редактор, юридична довідкова система «Система Юрист»
У цій статті ви прочитаєте:
Підводні камені в договорі оренди торгової площі
Помилки в договорі оренди, які повинен знати керівник
Правильний зразок договору оренди торгової площі
Договір на оренду торгової площі - документ, з яким доводилося стикатися майже кожному підприємцю. Однак, незважаючи на поширеність цього явища, комерсанти нерідко допускають принципові помилки в договорі оренди. Давайте розглянемо правильний зразок договору оренди торгової площі з важливими примітками, а також 5 головних помилок при складанні цього документа.
Помилка 1. Не конкретизували орендоване приміщення
Часто орендар забуває попросити у орендодавця план приміщення, на якому зазначено об'єкт оренди; нерідко цей план оформляється як додаток до договору, яке сторони не підписують. Інший варіант: в договорі вказана загальна площа орендованого приміщення без уточнення, що в неї входять підсобні приміщення (а їх орендувати дешевше, ніж торговельні, часом у кілька разів). Нарешті, якщо орендується частина торгового приміщення, наприклад кілька квадратних метрів в супермаркеті для торгівлі зоотоварами, в договорі її нерідко описують так: «Х квадратних метрів на території магазину Y», не вдаючись у деталі.
Наслідки. По-перше, не вказавши в договорі оренди торгової площі докладні характеристики частини орендованого приміщення, ви практично приречені на суперечки з орендодавцем про величину орендної плати. Крім того, у великих торгових центрах орендарі часто вносять додаткову плату за користування загальними підсобними приміщеннями (туалети, парковка, кімнати для персоналу). Величина її для кожного орендаря розраховується пропорційно площі торгових приміщень, які він знімає. А значить, не відокремивши торгову площу від площі підсобних приміщень, ви ризикуєте серйозно переплатити.
По-друге, користуючись розмитим описом приміщення, недобросовісний орендодавець зможе виселити вас раніше терміну, наприклад, якщо на ваше місце претендує орендар, готовий платити більше. Нарешті, по-третє, якщо ви укладаєте договір оренди на термін більше року і в зв'язку з цим повинні зареєструвати контракт в Росреестра (п. 2 ст. 651 ЦК РФ), вам відмовлять в реєстрації, якщо опис приміщення буде нечітким.
Як правильно. Запитайте у орендодавця інвентаризаційні та правовстановлюючі документи, на підставі яких визначається площа торгового залу, - техпаспорт на нежитлове приміщення, плани, експлікації, схеми, дозвіл на право обслуговування відвідувачів на відкритому майданчику.
Зробіть копію плану, заштрихуйте на ній приміщення, які берете в оренду, підпишіть цей документ і отримаєте підпис орендодавця. У самому договорі розділіть орендовані вами приміщення на торговельні та інші (господарські, складські, підсобні) і добийтеся від орендодавця пропорційного зниження ставки щодо інших площ, спираючись на аргумент, що вони не приносять вам, як орендарю, прямого доходу. А про те, що треба підписувати всі без винятку документи, що фіксують домовленості з контрагентом, ви, як комерційний директор, знаєте самі.
Як бути, якщо ваш орендодавець пішов до суду, щоб оскаржити договір на підставі нечіткого опису об'єкта оренди? Сміливо посилайтеся на п. 15 постанови № 73 ВАС РФ (далі - постанова № 73): якщо договір фактично виконувався сторонами (приміщення передано вам як орендарю), то вони не мають права оскаржувати договір, посилаючись на неналежне опис об'єкта оренди.
Помилка 2. Не погодили витрати на утримання приміщення
Нерідко орендарі, погодивши з орендодавцем розмір орендної плати і терміни її внесення, забувають детально описати в договорі витрати на утримання об'єкта оренди, включаючи його ремонт, встановлені законом платежі (в першу чергу комунальні) і додаткові платежі (парковка, охорона). Крім того, орендодавці іноді не включають ПДВ до вказаної договором орендну ставку.
Наслідки. Якщо не узгодити в договорі, яка його сторона які витрати несе, може виявитися, що телекомунікаційне обслуговування орендованих вами приміщень проводиться за єдиним договором з комерційним оператором, тарифні ставки якого вище звичайних міських. Згідно п. 2 ст. 616 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ), витрати на поточний ремонт та утримання орендованого майна, що не відносяться до витрат на проведення капітального ремонту, несе орендар, тобто ви. А це означає, що орендодавець має право не відшкодовувати вам такі витрати. Більш того, він може різко збільшити розмір орендної плати після проведеного вами облаштування (ремонту) приміщення, оскільки такі поліпшення збільшують комерційну вартість об'єкта нерухомості.
Як правильно. За законодавством недоліки зданого в оренду майна, які повністю або частково перешкоджають його використанню, усуваються за рахунок орендодавця.
Наприклад, якщо орендоване вами приміщення не обладнане пожежною сигналізацією, встановити її зобов'язаний орендодавець за свій рахунок. Але щоб довести, що такі недоліки були на момент укладення договору оренди, прикладіть до нього акт приймання-передачі орендованих вами приміщень, в якому докладно опишіть їх стан, приділивши особливу увагу недоліків (відсутність сигналізації, необхідних елементів сантехніки, несправність комунікацій). А в самому договорі чітко встановіть, які витрати на утримання приміщень яка сторона несе.
Наприклад, якщо комунальні та інші обов'язкові платежі лягають на плечі орендаря, уточніть в контракті, чи включаються такі платежі в суму орендної плати (вам це вигідно) або вносяться понад неї.
У пункті, що розкриває поняття «орендна ставка», уточніть, чи входять в неї ПДВ (якщо немає, закладіть в витрати на оренду суму ПДВ), комунальні послуги, плата за паркування, послуги зв'язку. Закон дозволяє встановлювати орендну ставку не у твердій сумі, а вказавши спосіб її розрахунку (наприклад, «фіксована частина + змінна, що включає в себе комунальні платежі = величина ставки»). Ще один законний варіант - прив'язати орендну ставку до курсу іноземної валюти; якщо ваш орендодавець так вчинив, переконайтеся, що в договорі чітко сказано, про яку валюту йдеться і на яку дату береться курс валюти при розрахунку платежів.
Помилка 3. Орендували у неправомірного особи
Дуже часто підприємці спокушаються невисокою ціною договору оренди торгової площі при тривалому терміні (наприклад, два-три роки) або підписують контракт, не перевіривши повноваження підписанта з боку орендодавця. Може виявитися, що ви уклали договір з особою, яка не має прав на приміщення, або що ви, нічого не підозрюючи, уклали договір суборенди, тобто підписали контракт з орендарем, який сам знімає приміщення у кінцевого власника.
Наслідки. При суборенді багато що залежить від умов договору між орендарем (який здає приміщення конкретно вам) і власником об'єкта нерухомості. З одного боку, коли в цьому договорі прямо виражено згоду власника на суборенду (або коли така згода оформлено в окремому документі), у вас є певні гарантії. Так, якщо основний договір оренди, укладений на певний термін, буде розірвано достроково, ви отримаєте право на укладення безпосередньо з власником договору оренди цього майна на термін до кінця вашої суборенди (п. 1 ст. 618 ЦК України). Але з іншого боку, навіть при легальної суборенді ви сильно ризикуєте.
Наприклад, якщо суд визнає основний договір оренди торговельної площі недійсним з інших причин, які до вас не мають відношення (наприклад, виявилося, що договір підписаний з уповноваженою особою, або для какойто сторони основного договору ця угода є великою і інша сторона її оспорює), втратить силу і ваш договір суборенди (п. 2 ст. 618 ЦК України).
Нарешті, власник може перешкоджати вашої господарської діяльності (наприклад, заборонити вам доступ в приміщення на тій підставі, що з вами договір не укладав), і, навіть якщо ви доведете в суді, що власник не має рації, ваші збитки будуть серйозними. Що вже говорити про чорну суборенді (без згоди власника) або укладення договору з орендодавцем, які не мають права розпоряджатися об'єктом орендованої вами нерухомості: справжній власник на законних підставах може раптово попросити вас звільнити приміщення, і ви не зможете заперечити. Більш того, ви не зможете вимагати від лжеарендодателя повернути гроші, які ви йому вже заплатили за незаконну, по суті, оренду (абз. 6 п. 12 постанови № 73).
Як правильно. Перевірте всі документи, що підтверджують право вашого орендодавця на що здається майно. Це право підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), з неї ви дізнаєтеся про наявність (відсутність) обтяжень на приміщення. Такими обтяженнями можуть бути іпотека (застава в забезпечення кредиту), арешт, оренда, сервітут. Обов'язково вкажіть в договір оренди пункт, за яким орендодавець зобов'язаний попереджати вас про наявність обтяжень (малюнок, п. 3.2 договору).
Кожному об'єкту нерухомого майна, що знаходиться в Росії, присвячений окремий розділ ЕГРП, тому незалежно від того, берете ви майно в оренду або суборенду, з ЕГРП ви почерпнете всі необхідні дані. Також перевірте свого контрагента за договором: запитайте у нього копії статутних документів та звірте їх з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб. Якщо ви укладаєте договір суборенди, перевірте як безпосереднього контрагента, так і орендодавця - власника приміщення, запросите копії основного договору оренди та переконайтеся, що орендодавець дав письмову згоду на суборенду (краще звернутися безпосередньо до орендодавця).
Нарешті, перевірте термін оренди за основним договором: він не повинен закінчуватися раніше, ніж термін дії вашого договору суборенди. Якщо ваш орендодавець тільки збирається побудувати або купити торговий центр і заздалегідь укладає з вами договір оренди, переконайтеся, що в ньому сказано про обов'язки орендодавця до такого-то терміну передати такі-то приміщення орендарю (тобто вам). А в момент отримання приміщення від орендодавця переконайтеся, що право власності вже зареєстровано за ним (п. 10 постанови № 73).
Помилка 4. Не погодили умови зміни орендної плати
Орендарі часто не надають значення положенням про зміну орендної плати, покладаючись на те, що її розмір не можна міняти частіше одного разу на рік. Однак ця помилка в договорі оренди може дорого обійтися.
Наслідки. Орендодавець має право збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку, тільки якщо це чітко сказано в договорі. Часто орендодавці намагаються включити в контракт пункт, що дозволяє їм підвищувати орендну плату в односторонньому порядку без звернення до суду і підписання додаткової угоди до договору. Якщо неуважний орендар погодиться на це, орендодавець отримає законну можливість вимагати за оренду все більше і більше.
Як правильно. Якщо орендодавець наполягає на включенні в договір такого пункту, можете погодитися - із застереженням: розмір орендної плати може бути збільшений в односторонньому порядку, але тільки в рамках індексу інфляції та не більше ніж, наприклад, на 5%. А якщо ви очікуєте різкого зниження орендних ставок, спробуйте включити в договір умову про те, що не тільки орендодавець, а й ви можете змінити розмір орендної плати в односторонньому порядку виходячи з середніх ринкових ставок оренди приміщень такого-то типу в такому-то місті в такий-то період часу.
Якщо в договорі оренди торгової площі немає пункту про одностороннє підвищення орендної плати та орендодавець пропонує вам укласти додаткову угоду, щоб встановити в ньому підвищену ставку, ви не зобов'язані погоджуватися. Як мінімум можете поторгуватися, як максимум - заявити, що до кінця терміну оренди будете платити за ставкою, встановленою в чинному договорі.
Так само варто вчинити, коли право на одностороннє підвищення в договорі згадано і ваш орендодавець вже їм скористався, після чого пропонує укласти ще й додаткову угоду, щоб підвищити орендну плату ще раз. Справа в тому, що в п. 21 постанови № 73 вказано: змінювати розмір орендної плати частіше ніж один раз на рік можна, але тільки за згодою сторін (а такі угоди сторони мають право укладати скільки завгодно разів протягом року). Але якщо суд встановить, що величина орендної плати після односторонньої зміни виявилася значно вище середньоринкової, він відмовить орендодавцю у стягненні з вас суми понад середньоринкової ставки за оренду аналогічних приміщень (п. 22 постанови № 73).
Помилка 5. Не приділили уваги умовам розірвання
При укладанні договору оренди торгової площі на певний термін орендарі дуже часто нехтують детальним узгодженням умов розірвання договорів, позбавляючи себе гарантій, встановлених законом.
Наслідки. У ст. 619 ГК РФ дано закритий перелік випадків, коли строковий договір оренди може бути розірваний на вимогу орендодавця. Однак в самому договорі сторони можуть встановити будь-які інші підстави для дострокового розірвання. Так, за ст. 619 ГК РФ орендодавець може вимагати розірвання договору, якщо ви, як орендар, більше двох разів поспіль порушите термін внесення плати, але в договорі можна встановити і одноразове порушення. І якщо у вашому договорі будуть такі умови, ви вже не зможете оскаржити їх в суді на тій підставі, що вони суперечать закону. Вступить в дію принцип свободи договору: до відносин сторін застосовуються ті умови, які вони самі встановили.
Як правильно. Вивчіть умови розірвання договору, запропоновані орендодавцем, і визначте, які з них ви можете прийняти, а які - ні. Якщо ви вирішите прийняти частину умов, які створюють для вас ризики, продумайте, як ці ризики запобігти.
Наведу приклад: якщо в договорі сказано, що він може бути розірваний навіть через одноразової прострочення платежу, недобросовісний орендодавець може під надуманим приводом ухилитися від отримання плати від вас (деякі орендодавці для цього навіть змінюють розрахунковий рахунок і підробляють документи про те, що нібито вчасно повідомили орендаря про нові реквізити для перерахування), представивши це як ваше порушення.
У такій ситуації зверніться до нотаріуса, опишіть йому ситуацію і передайте гроші на оплату оренди. Буде вважатися, що ви направили їх орендодавцю, а на плечі нотаріуса ляже завдання фактично вручити вашому орендодавцю цю суму. Якщо ж ви дійсно допустили прострочення платежу, але швидко виправили це порушення, є шанс, що суд відмовить орендодавцю в позові про розірвання договору з вами.
Особливості договору оренди торгових площ: зразок, помилки, примітки
Інформація про автора і компанії
Микола Чудаков спеціалізується в області податкового і цивільного права. Закінчив факультет права ГУ ВШЕ. Працював на посаді головного редактора таких фахових видань, як «Арбітражна практика», «Податкові суперечки: теорія і практика», «Документи і коментарі». Автор книг «Алгоритми перемоги в податковому спорі: як виграти у інспекції по процесуальним мотивами» і «10 прецедентів по орендним спорах».
ЮСС «Система Юрист» - перша юридична довідкова система практичних роз'яснень від суддів. Офіційний сайт - www.1jur.ru
Сподобалася стаття? Збережіть в соцмережах - ще стане в нагоді!
Як бути, якщо ваш орендодавець пішов до суду, щоб оскаржити договір на підставі нечіткого опису об'єкта оренди?