- Мережеві компанії
- невмілі підприємці
- досвідчені підприємці
- «Ларьочник»
- розпродажі
- специфічні орендарі
Костянтин Демчук
Порожнє приміщення - головний кошмар власника комерційної нерухомості, спокійне і щасливе життя якого залежить від безперервності орендних платежів. У свою чергу, безперервність платежів залежить від орендаря. А точніше, від здатності власника приміщення його вибрати. Зробити правильний вибір і попутно розвінчати кілька поширених стереотипів допоможе ця стаття. У ній будуть показані основні типи орендарів невеликих комерційних приміщень формату стріт-рітейл і деякі особливості роботи з ними.
Мережеві компанії
До них відносяться банки, салони зв'язку, аптеки, книгарні та інші компанії, які мають не менше десяти «точок». Представники мережевих компаній часто поводяться так, ніби роблять послугу власнику приміщення, звернувши на нього увагу: «Ми ж мережева компанія, гарантуємо стабільність, запропонуйте нам більш розумні ціни!». Зарозумілість ставків засноване на стереотипі, що вони - хороші орендарі. Насправді:
- надання знижки на оренду зменшує ваш дохід;
- мережевики часто використовують тільки свій шаблон договору оренди, позбавляючи вас спокою, і ви втрачаєте всі важелі впливу на них;
- мережева компанія прагне укласти довгостроковий договір оренди, який захищає орендаря і позбавляє орендодавця можливості швидко змінити орендаря або підняти ціну адекватно ринкової ситуації;
- навіть федеральні мережі нерідко займають приміщення не довше, ніж звичайні компанії;
- по будь-яких проблем вам доведеться спілкуватися з безвідповідальним найманим персоналом, а не з власником бізнесу.
Але зрідка трапляється і так, що мережевик готовий платити на 20-30% дорожче усталеною ціни оренди. У цьому випадку він дійсно стає бажаним орендарем.
невмілі підприємці
В основному, це підприємці-початківці. У них мало досвіду в бізнесі, тому вони роблять одну помилку за іншою, все глибше занурюючись в фінансові проблеми. Довгий час, після початку оренди, вони працюють без зовнішньої реклами. І якщо у вашому приміщенні не встановлений кондиціонер, то саме такого типу орендарі почнуть його клянчити. За рідкісним винятком, такі орендарі довго не живуть. Причому саме вони здатні раптом прірву або несподівано оголосити, що у них немає грошей на оренду. Саме від них варто чекати неадекватних вчинків.
Таким орендарям ні в якому разі не можна йти назустріч, даючи їм розстрочки або прощаючи несвоєчасні оплати . У взаємовідносинах з ними потрібно строго дотримуватися умов договору, порядку його укладення та розірвання. Якщо дозволяє вибір, такому орендарю краще відмовити. Але якщо в несезон нікого крім нього не виявилося, то їм можна «закусити» на кілька місяців. До моменту його загибелі ви вже встигнете знайти більш надійного орендаря.
досвідчені підприємці
Це підприємці, які мають, як мінімум, один успішний магазин і прагнуть розширитися, орендуючи нове приміщення. Ці підприємці можуть працювати як ТОВ або ІП. Вони найбільш організовані і успішні. З ними легко вирішувати всі виникаючі питання, тому що ви можете спілкуватися безпосередньо з власником. Зайнявши приміщення, досвідчені бізнесмени відразу ж встановлюють зовнішню рекламу і кондиціонер за свій рахунок. Цей тип орендарів є найкращим.
«Ларьочник»
Підприємці, яким не вистачає знань і підприємницьких навичок. Свої ділові недоліки вони звикли компенсувати хитрістю і брехнею. Дуже часто це представники південних республік, погано володіють російською мовою: «Давай встретімса, пагаварім ... Навіщо дагавор? ... Шо ти все пишеш? ...» і т.д. Це тип орендарів, який приносить тільки головний біль як собі, так і оточуючим. З ними взагалі не варто вести справи.
розпродажі
Це спритні хлопці, які орендують приміщення, як правило, на один день. Як тільки ваше оголошення про оренду з'являється в інтернеті, вони починають бомбити вас дзвінками. Деякі з них пропонують цілком нормальну ціну за день оренди. В середньому вона становить 5-10% від місячної вартості. Тому в період пошуку орендаря має сенс здавати приміщення розпродажів. Крім того, розпродажі допомагають «розкрутити» приміщення. Напередодні продажів вони буквально заполоняють район своїми оголошеннями. В результаті їм вдається залучити в ваше приміщення непоганий трафік.
Як і зі звичайними орендарями, з ними потрібно укласти договір оренди і отримати забезпечувальний платіж. Але ні в якому разі не передавати ключі від приміщення. Вранці відкрити, ввечері закрити.
специфічні орендарі
Такими є ті, від кого можна очікувати специфічних наслідків. Наприклад, непереможний запах або жахливі внутрішні руйнування. До орендарям «з душком» відносяться рибні, м'ясні, пивні і молочні магазини. Хто був в Дрездені, напевно заходив в легендарний молочний магазин Pfunds Molkerei, якому вже понад 130 років. Незважаючи на німецьку акуратність і охайність, в магазині такий запах, що валить з ніг.
Після «запашних» орендарів не вийде швидко запустити в приміщення іншого орендаря на кшталт квіткового магазину або банку. Буде потрібно тривалий час і повний внутрішній ремонт, щоб витравити запах. Що стосується внутрішніх руйнувань, то лідирують в них продуктові магазини і кафе, які мають кухню. Всі ці недоліки потрібно враховувати в ціні оренди, істотно підвищуючи її для таких орендарів.
Навіщо дагавор?Шо ти все пишеш?