- Британський ринок нерухомості, особливо Лондона - найбільший в світі, а нерухомість в Англії, незважаючи...
- Нерухомість в Англії, без різниці в якому районі вона розташована, є найкращим засобом проти падіння...
Купити нерухомість в Англії (Великобританії) - це не тільки покупка житла, але також статусу, престижу, нових можливостей і привілеїв.
Британський ринок нерухомості, особливо Лондона - найбільший в світі, а нерухомість в Англії, незважаючи на високі ціни, - один з найбільш ліквідних активів.
Співробітники Європейського холдингу Деніса Міллера і наші англійські партнери пропонують самі прівлектельние варіанти елітної нерухомості в Лондоні, передмістях і по всій Великобританії.
Існує три фактори, що визначають рішення покупки нерухомості де-небудь в світі. Це місце розташування, місце розташування і ще раз місце розташування.
Нерухомість в Англії, без різниці в якому районі вона розташована, є найкращим засобом проти падіння цін, для захисту капіталу та отримання постійного прибутку.
Об'єкти нерухомості в Англії - певно, найпотрібніші в світі.
Володіти нерухомістю в Великобританії можна на підставі leasehold or freehold.
Freehold interest oзначает, що у володінні знаходиться не тільки земля, а й будь-які будівельні споруди, розташовані на ній.
Leasehold - це коли земля знаходиться у володінні кого-небудь ще з довгостроковою орендою, що дає новому власнику право на власність.
Будинки купуються у власність на підставі freehold, Kвартира зазвичай по лізингу.
Історично, незважаючи на періодичне падіння цін на нерухомість, завжди були виправдані довгострокові інвестиції у власність. Комерційна нерухомість управляється такими ж факторами як і резидентська, володінням і важливістю розташування. Коли орендується комерційна нерухомість, дуже важливо ім'я і становище самої орендує компанії, так як це впливає на вартість самої нерухомості як капіталовкладення. Зазвичай це оцінюється і розраховується множенням the Years Purchase (YP) на ренту.
Невеликі розміри території Великобританії, приблизно 1,000 миль з півночі на південь, створювали і створюють постійне зростання цін на нерухомість.
Зростаючі потреби населення в розвитку житлового будівництва повинні знаходиться в постійному балансі з необхідністю зберегти заміські околиці і зелені паркові зони. Політика уряду сприяє розвитку такого напрямку як зміна brown field (former) (індустріальних ділянок) на green field sites, розташовані за містом.
Залежно від зони або району, де така зміна передбачається, дотації можуть бути надані для очищення землі. На додаток, турбота про навколишнє середовище сприяє виникненню вимог для її досліджень, що робиться в плані місто й історії конкретної нерухомості, і де сама земля можливо забруднена. Важливо, що нині існуючий власник може вважатися відповідальним за забруднення, яке відбулося багато років тому, якщо попередній, який заподіяв це забруднення, не встановлено.
Будівництво в будь-якому конкретному місці вимагає певних переговорів з місцевими органами влади, коли буде визначено взаємовідносини сторін в заходи, що вживаються в даній зоні при використанні Unitary Development Plan. Це також стосується і здійснення контролю над дотаціями. Будівельні проекти надсилаються в Secretary of State for the Environment для схвалення.
Нерухомість в Англії, ціни, оренда
Якщо розглядається резидентська нерухомість для оренди, то необхідно "ідінтіфіціровать" як самого наймача, так і ціну, яку він бажає платити. Також істотно враховувати такий фактор як транспорт щодо здається в оренду нерухомості. У Лондоні однокімнатна квартира з однією спальнею може коштувати до 250,000 фунтів з лізинговою орендою в найкращих районах, таких як West End, Mayfair, St. James або 70,000-80,000 фунтів в більш віддалених від центру районах. Однак в інших частинах Англії за 70,000- 380,000 фунтів можна купити будинок з трьома спальнями.
Очевидно, що мета покупки повинна бути визначеною. Навряд чи можна рекомендувати робити капіталовкладення в нерухомість для швидкого отримання прибутку (12-18 місяців), якщо тільки дане місце розташування не було визначено для отримання нового planning consent, що могло б значно підвищити її вартість. Зазвичай капіталовкладення в нерухомість для фізичної особи або організації розглядається на довгостроковому умови чотирьох-п'яти років.
Резидентська нерухомість здається на підставі Shorthold Assured Tenancy з гарантією, що наймач буде залишатися до кінця періоду ренти. Можливо відновлення оренди на річній основі.
Більшість видів нерухомості зареєстровано в HM Land Registry і є центральною базою даних про власність і власників. Це має певні зручності для осіб, які мають будь-які наміри щодо придбання нерухомості, контактів з її власниками.
Що стосується резидентської нерухомості, досягнута рентна плата зазвичай покриє гроші, взяті в позику на її покупку. Рента зазвичай прирівнюється до 8-15 відсотків ціни покупки нерухомості за рік.
Багато видів нерухомості з коротким leasehold недооцінені на ринку, і коли лізинг поновлюється, потрібні капітальні грошові проплати, прораховані зі стандартною формулою.
Купити нерухомість у Великобританії - значить зробити довготривалу прибуткову інвестицію
Витрати на покупку нерухомості на додаток до ціни самої власності, включають оплату мита максимум 4 відсотки для нерухомості вартістю понад 500,000 фунтів. При продажу власності комісійні зазвичай виплачуються агенти з нерухомості, якщо такий був задіяний при її продажу, які ймовірно будуть складати між 1.5 і 2.5% вартості власності. Адвокати за свої послуги стягують до 0.5% від вартості нерухомості за її покупку або продаж, хоча даний ринок став дуже конкурентним в останні роки.
Всі форми контрактів і угод повинні бути письмові та виконані обома сторонами. Усні контракти не будуть допустимі щодо дій з нерухомістю.
Певні параметри повинні бути ідентифіковані на самому початку і містити наступне: дана нерухомість розглядається для її використання в якості житла для себе або для інвестування в неї, чи влаштовує leasehold або потрібна freehold, потрібно чи completed нерухомості або покупець готовий зробити будь-які зміни в плануванні , віддається перевага сучасної або класичної будівництві, яка головна особливість району, де розташована нерухомість. На всі ці питання повинні бути відповіді навіть ще до пошуку бажаної нерухомості.
Спочатку визначається конкретний район, потім починається пошук агентства по нерухомості, що займається певними видами власності, яка потрібна покупцеві, чи є вона в наявності і за якою ціною. Існують фірми, які знайдуть потрібну для клієнта нерухомість за 3-4% від вартості самої нерухомості. Вони виконують широкий спектр послуг для перспективного покупця. Це особливо зручно для зайнятих людей, які не мають часом на різні пошуки.
Залишається тільки постійна заклопотаність тим, що ринок власності переживає певний занепад, так само як і біржовий, але історично це відбувається приблизно через рік після падіння останнього. Огляд по Сіті показує, що ціни можуть просто просуватися від високих підвищень 8-15% за останні кілька років до більш реалістичної ставкою зростання. Тут не може бути гарантій, що будь-хто "зробить" гроші, хоча найбезпечніший спосіб - вкласти гроші в довгострокові проекти.
Купівля нерухомості в Англії
Варто відразу зазначити, що володіння нерухомістю саме по собі не дає власникам права на постійне проживання (резиденство) в країні, власники також не користуються привілеями з точки зору імміграційного законодавства. Однак, як показує дійсність, інвестиції в об'єкти нерухомості є цілком виправданими з фінансової точки зору.
Купівля нерухомості для багатьох з нас є найбільшим інвестиційним рішенням в житті. Приймаючи рішення про покупку нерухомості, незалежно від того чи стане ця нерухомість вашим будинком або буде використовуватися в інших цілях, потрібно правильно оцінити всі можливі шляхи фінансування цього придбання. У більшості випадків покупець вдається до послуг кредитування, званого Mortgage. Mortgage - це звичайне довгострокове кредитування під заставу нерухомості.
В першу чергу, приймаючи рішення про покупку нерухомості необхідно визначитися з типом об'єкта, що здобувається. Якщо нерухомість купується з метою подальшої оренди, найважливішими факторами є місце розташування і близькість громадського транспорту.
Володіння нерухомістю в Англії
Нерухомість у Великобританії підрозділяється на freehold, коли ви володієте як будівлею, так і землею на якій воно стоїть і leasehold. Для житлової нерухомості, до категорії leasehold зазвичай ставляться квартири. Це означає, що landlord володіє землею, на якій знаходиться нерухомість і власник платить йому, "земельну ренту", яка зазвичай обчислюється в межах від 50 до 200 англійських фунтів на місяць. Ця плата не в якій мірі не є ринковою вартістю даної земельної ділянки, а лише є відображенням того, що нерухомість коштує на земельній ділянці, що належить landlord'у. В останні роки, часто freehold (володіння землею) передається в управління компаніям. Такі компанії здійснюють обсужіваніе комунального господарства і стежать за об'єктами знаходяться в спільному використанні мешканців (сходи, ліфти, сади і т.п.), а в старих вікторіанських будівлях забезпечують доступ гарячої води і центральне опалення від центральної ТЕС. Керуючі компанії беруть з мешканців плату за комунальне обслуговування. Ця плата варіює залежно від різних факторів. У центральних районах Лондона вартість комунального обслуговування може досягати 2,500 - 3,000 англійських фунтів в рік.
Речення
Як тільки ви визначилися і вибрали об'єкт нерухомості, який бажаєте придбати, ви робите пропозицію на покупку даної нерухомості. Залежно від стану ринку, ваша пропозиція може бути засноване, як на повній ринкової вартості, виставленої ріелтором, так і на вартості заниженою, яку ви готові були б заплатити за обрану нерухомість. Як тільки питання вартості принципово вирішене і узгоджений між сторонами, до справи підключаються адвокати.
контракт
Адвокат покупця отримає контракт від адвоката продавця, зазвичай контракт складається за стандартною формою, після чого ряд кроків повинен бути зроблений. У разі можливої реконструкції або розширення об'єкта нерухомості необхідно провести консультації з місцевими органами влади і різними організаціями. Наприклад, необхідно отримати плани комунікацій і схеми електричних проводок в будівлі. Запити до місцевих органів влади допоможуть розібратися у многий нюансах, наприклад, до якої категорії відносяться прилеглі до будівлі дороги (приватні або громадські), дізнатися чи відповідає обраний об'єкт всім вимогам і стандартам планування і будівництва і т.д. Вартість таких досліджень зазвичай становить до 200 англійська фунтів.
На додаток, ваш адвокат буде запитувати від продавця всю необхідну інформацію щодо об'єкта, що здобувається, щодо меж володінь, основним комунальним сервісів, існуючим диспутам і різних питань подібного роду. Ви можете абсолютно покладатися на всю інформацію і відповіді на питання, підтверджені адвокатом. Також складається опис всього, що переходить у власність покупцеві з покупкою об'єкта нерухомості, в деяких випадках може бути досягнуто згоди про придбання продавцем додаткових предметів, таких як пральна машина, меблі і т.п.
Стан об'єкта нерухомості
Розумним є зробити вишукування про стан об'єкта, що здобувається і отримати висновок експертів про таке. Це допоможе розібратися в тому, чи знаходиться нерухомість, що купується в повному порядку або існують певні проблеми і, якщо так, оцінити вартість необхідних щодо приведення об'єкта в хороший стан робіт. Вартість таких досліджень варіює залежно від розміру об'єкта, але для більш-менш стандартного житла зазвичай становить від 600 до 1,500 англійських фунтів. Висновок про стан нерухомості є необхідною вимогою будь-якого банку для того, що б оцінити, чи не завищена продажна вартість об'єкта. Якщо ж ви не вдаєтеся до фінансової допомоги від банку і купуєте нерухомість за готівку, отримання такого висновку все одно настійно рекомендується. Воно дасть вам впевненість в тому, що придбаний об'єкт не має ніяких дефектів, що безсумнівно служить комфортним обставиною.
обмін контрактами
Зазвичай, за фактом обміну контрактами покупець вносить 10% від вартості об'єкта. Іноді можна досягти домовленість про меншу суму (5%). В узгоджений день і годину адвокат покупця відправляє адвокату продавця підписаний контракт і депозит. У той же час адвокат продавця також відправляє адвокату покупця підписаний контракт. З цього моменту договір набирає легальну силу.
За фактом обміну контрактами дата закінчення контракту повинна бути обговорена і також включена в контракт. Продаж повинна бути здійснена до певного дня, інакше вступлять в силу різні штрафні санкції, що передбачають сплату пенальті в розмірі як мінімум відповідному інтересу на невиплачену суму, розмір депозиту, в разі, коли спочатку було заплачено менше 10%, також зростає до 10%.
За обміну контрактами зазвичай покупець повинен застрахувати придбаний об'єкт, хоча це не відноситься до випадку, коли відбувається затримка між обміном контрактами і заключним етапом контракту і покупець вказується як зацікавлена особа в страховці продавця. Страховка, звичайно ж, відноситься безпосередньо до будівлі, але не до вмісту.
Між обміном контрактами і заключним етапом
Під час цього періоду адвокати будуть обмінюватися додатковими уточнюючими деталі угоди запитами, а також складати чернетку документа про передачу нерухомості. Саме цей документ згодом буде служити офіційним свідченням, що підтверджує факт передачі нерухомості, і буде надаватися в Land Registry для перереєстрації власників в загальнодержавному реєстрі. Завершення операції відбувається, коли форма TR1 і всі відповідні документи оформлені і завершальний платіж отриманий на клієнтському рахунку адвоката продавця. Гроші переводяться між клієнтськими рахунками адвокатів, тобто спочатку покупець вносить гроші на клієнтський рахунок свого адвоката, з якого далі гроші переводяться на клієнтський рахунок адвоката продавця. Клієнтський рахунок адвоката також відомий як ескроу рахунок. Якщо продавець свого часу брав кредит в банку (фінансової компанії) на продавану нерухомість, адвокат продавця повинен підтвердити, що гроші, отримані від продажу, будуть використані на користь погашення кредиту. Як тільки відбувається погашення кредиту, банк виписує форму DS1, що підтверджує, що кредит виплачений.
Перереєстрація нерухомості в Англії
Всі імена реєструються в HM Land Registry. Реєстраційний податок (stamp duty) між 1% і 4% повинен бути сплачений на TR1 в Inland Revenue (податковий орган Великобританії), після чого на ваших документах проставляється спеціальний штамп, свідейтельствующій про те, що податкові збори за угодою з нерухомістю були проплачені. Проштамповані документи надаються в Land Registry для реєстрації.
Величина stamp duty зростає з вартістю нерухомості:
- 1% - 60,000 - 250,000 англійських фунтів
- 3% - 250,000 - 500,000 англійських фунтів
- 4% - 500,000 англійських фунтів і вище
Збір стягується як відсоток від вартості нерухомості, але не вартості її вмісту, придбаного окремо. Ще один додатковий збір у розмірі від 60 до 500 англійських фунтів повинен бути внесений при реєстрації, його величина знову залежить від вартості нерухомості.
Співробітники Європейського холдингу Деніса Міллера і наші британські партнери допоможуть підшукати, купити, продати - кращу нерухомість в Лондоні і Англії.