Продовжимо розпочатий в «НБ» №9 розмову про основні, назвемо їх так, віхи на шляху придбання житлової нерухомості. Однак, спочатку хочу висловити надію, що купують житло хоча б в якійсь мірі усвідомили, наскільки це важливо - не «розслаблятися» ні на одному з етапів і аж до отримання ключів бути гранично зосередженими та уважними. Тим більше, що попереду у вас ще цілий ряд етапів, через які треба буде пройти. Вони вже згадувалися в попередній публікації. Але тільки, що називається, побіжно. Тепер розглянемо їх докладніше. 
Отже, сторони уклали попередній договір, і покупець вніс завдаток за квартиру. На цьому етапі важливо звернути увагу на можливість повернення завдатку і переконатися в тому, що продавець, а частіше його представник, не пропаде після отримання грошей.
У попередньому договорі має бути відображено, що завдаток зараховується в рахунок оплати за основним договором купівлі-продажу. Ця сума може бути прописана як аванс, який зобов'язує сторони укладати основний договір і в разі відмови будь-якої зі сторін має бути повернений. Однак, якщо сума прописана як завдаток, який спонукає сторони укласти договір, то його не буде повернуто покупцеві, якщо той передумає, або повинен бути повернутий у подвійному розмірі, якщо угода не відбудеться з вини продавця.
Після підписання попереднього договору продавець готує всі документи для угоди, а покупець їх перевіряє. Всі законні методи і способи перевірки документів і особи продавця на даному етапі повністю доречні. Саме недостатньо ретельна перевірка в перспективі може залишити покупця і без грошей, і без квартири. Тому на даному етапі самостійної перевіркою документів слід займатися тільки дуже «підкованому» покупцеві, так як існує маса нюансів, на які через недосвідченість можна не звернути уваги, але через які в майбутньому право власності може бути оскаржене. Перевірити документи в максимально повному обсязі допоможе досвідчений ріелтер.
Коли необхідні документи для угоди будуть готові, можна погоджувати місце і дату підписання договору купівлі-продажу та організовувати фінансові розрахунки.
Організація розрахунків - один з ключових моментів угоди. Обидві сторони повинні бути гранично обережні, щоб не залишитися і без грошей, і без квартири. Можуть бути різні варіанти розрахунків, головне - гарантія того, що після переоформлення власності продавець отримає всю суму угоди.
Існує кілька нескладних способів організації розрахунків. Наприклад, сторони можуть закласти гроші в банківську комірку, доступ до якої здійснюється тільки після виконання сторонами своїх зобов'язань, або відкрити розрахунковий рахунок, зняти з якого гроші можна також тільки після виконання сторонами своїх зобов'язань. Але найпростіший і часто використовуваний варіант - передача за фактом підписання договору купівлі-продажу «конверта» з попередньо перерахованої сторонами сумою, надійно запечатаного і поміченого учасниками угоди для ідентифікації. Головне - пам'ятайте, що всі розрахунки повинні проводитися в білоруських рублях - законодавство забороняє угоди між громадянами у валюті.
Після чого слід черговий етап угоди - підписання сторонами договору купівлі-продажу. Договір може бути укладений у нотаріуса , Який ще раз перевірить всі документи і, як мінімум, грамотно прочитає договір і пояснить основні його положення сторонам. Укладення договору безпосередньо у реєстратора в агентстві з державної реєстрації та земельного кадастру має свої переваги: по-перше, цей фахівець знає всі нюанси угод з нерухомістю, по-друге, він може самостійно запросити необхідні виписки про відчужуваної власності, що спрощує збір документів. Ну, а по-третє, реєстратор відразу після підписання договору купівлі-продажу прийме документи на оформлення переходу права власності на житло - як то кажуть, ловимо відразу двох зайців.
Для покупця квартири важливо вказати в договорі повну суму угоди, так як в разі ускладнень він ризикує втратити частину суми навіть при наявності розписок. Іноді розписки даються в такій формі, що не уявляють для суду ніякої цінності. Тому в разі визнання договору недійсним суд буде враховувати тільки ту суму, яка вказана в договорі купівлі-продажу.
Також важливо обумовити порядок розрахунків, термін звільнення квартири, термін виписки зареєстрованих осіб. Втім, найбільш значущі моменти нотаріус або реєстратор уточнить у вас при підготовці остаточного тексту договору.
Після підписання договору купівлі-продажу ми впритул підійшли до моменту здачі документів на реєстрацію. Затягувати з цим не варто: наприклад, якщо продавець в один і той же день у різних нотаріусів укладе кілька договорів купівлі-продажу однієї і тієї ж квартири різним покупцям (ми згадуємо про такий варіант шахрайства, оскільки не можна зі 100% гарантією виключити його ймовірність) , то право власності на квартиру перейде до того покупцеві, чиї документи першими прийняли на реєстрацію. Такі випадки шахрайства відомі при розрахунках готівкою під час підписання договору. Самий простий, швидкий і надійний спосіб здати документи на реєстрацію ми вже згадали.
Отримуючи документи після реєстрації, не полінуйтеся перевірити кожну букву в свідоцтві про право власності на об'єкт нерухомості.
І ось він, заключний момент угоди - передача об'єкта нерухомості. Він передається в тому стані, в якому був на момент огляду покупцем. Комунальні та інші платежі повинні бути сплачені повністю, всі мешканці - виписані. На цьому етапі продавець і покупець підписують акт прийому-передачі квартири. Продавець отримує залишок суми (якщо обмовлялося, що остаточний розрахунок проводиться після підписання акту прийому-передачі об'єкта).
Сподіваємося, ви отримали певне уявлення про угоду з придбанням об'єкта житлової нерухомості і переконалися, що процес цей далеко не так простий, як може здатися на перший погляд. Але ми затіяли всю цю розмову не заради «залякування» або згущення фарб - більшість угод не становлять небезпеки для їх учасників. У той же час, метою цієї публікації було ще раз нагадати потенційним учасникам подібних угод, що існує маса прийомів, що дозволяють обдурити кожного з учасників як зовсім очевидним способом, так і настільки витонченим, що постраждала сторона зрозуміє обман тільки в самий останній момент, коли виправити що-небудь буде вже неможливо. Так що на свої сили сподівайтеся, але не нехтуйте допомогою і сприянням професіоналів - ріелтерів, юристів, нотаріусів.
Е.Кузнецова.
07.04.2014
переглядів: сьогодні 0, за останні 7 днів 43, за місяць 117