Після підписання акту-приймання передачі житлового приміщення у Вас є можливість зробити тільки так званий косметичний ремонт. Для більш масштабного ремонту з перебудовою житлового приміщення (установки, заміни або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування) або його переплануванням (зміна його конфігурації) потрібне внесення змін до технічного паспорта житлового приміщення і попереднє узгодження з органом місцевого самоврядування. Там Вам буде потрібно підтвердити наявність зареєстрованих прав, так що буде необхідно надати свідоцтво про право власності на житло.
Що потрібно зробити після укладення договору купівлі-продажу?
Приймання квартири в новобудові без обробки
Реєстрація права власності має скоріше заявний характер. Ця процедура необхідна для нарахування податків, обліку в державних органах, для оформлення подальших угод. Але найголовніше для того, щоб забудовник якомога швидше відмовився від земельної ділянки на користь пайовиків, що можливо тільки після 100-процентного оформлення права власності на всі об'єкти нерухомості житлового комплексу.
Ремонт в новій квартирі можна починати до реєстрації права власності. Але врахуйте, що згідно із законом після підписання акту прийому-передачі ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта переходить до учасника пайового будівництва. Тобто, якщо при проведенні ремонтних робіт будуть допущені помилки, які призведуть до руйнування перекриттів, систем водопостачання або опалення, і до решти, відповідальність будете нести Ви, а не забудовник. Простіше кажучи, не існує прямого зв'язку між ремонтом і реєстрацією права власності. Якщо Ви впевнені в підряднику, маєте необхідні ресурси і компетенції для грамотного проведення ремонту, можна приступати до робіт в будь-який момент, маючи на руках підписаний акт приймання-передачі.
Я б рекомендував приступати до ремонту вже після реєстрації прав власності на квартиру. Саме оформлення квартири у власність займає не так багато часу. Якщо з документами все буде в порядку, то процедура займе близько п'яти-семи робочих днів.
У законі чітко прописано, що ніяких змін в конфігурацію квартири вносити не можна. Це все робиться не просто так. Справа в тому, що після підписання акту прийому-передачі квартири покупець несе всі майнові ризики, пов'язані із загибеллю або псуванням майна (як свого, так і інших учасників пайового будівництва). Якщо вийде так, що Ви вже приступили до ремонтних робіт або змінили планування, то при виникненні суперечок або перешкод в реєстрації права власності доведеться все привести в первинний вигляд, оскільки в іншому випадку буде існувати невідповідність між переданим Вам об'єктом і тим об'єктом, право власності на який Ви хочете зареєструвати.
Скільки коштує ремонт вашої квартири?
11 сайтів, на яких можна замовити ремонт квартири
Можна, але треба попередньо або отримати дозвіл від забудовника на проведення ремонту, або оформити з ним двосторонню угоду. З огляду на той факт, що особа, яка хоче почати ремонт в новобудові, є співінвестором або пайовою інвестором, тобто має укладений інвестиційний договір на придбання житла в цій новобудові, дозвіл або угода є додатком до інвестиційного договору.
В інвестиційному договорі закріплений поверх, під'їзд, зазначений план квартири (якої на даному етапі ще не присвоєно номер). За таким додатком до договору можна звертатися з того моменту, коли буде підписаний акт державної приймання. Власність в цьому випадку не передається власнику негайно, оскільки на оформлення документів піде ще не менше трьох-шести місяців, але багато забудовників підписують угоду на ремонт на додаток до інвестиційного договору на період, поки йде оформлення власності, або надають дозвіл про можливість початку ремонту.
Звичайно можна. З моменту прийняття квартири за актом прийому-передачі Ви маєте право користуватися цією квартирою як об'єктом нерухомості відповідно до його призначенням. Наявність ремонту ніяк не може позначитися на оформленні права власності. Але якщо Ви зробите капітальну перебудову квартири з перенесенням електромереж, стін, мокрих зон, зовнішніх кордонів без відповідної дозвільної документації, то у Вас можуть виникнути проблеми з підключенням до енергомереж, а якщо дуже не повезе, і з реєстрацією прав.
Ремонт можливий, якщо не передбачає перепланування або перебудови. У разі таких буде потрібно їх легалізація, а процедура легалізації перепланування або перебудови включає в себе в якості вимоги надання заявником документа, що підтверджує право власності на квартиру. Оскільки засвідчує право власності документ ( виписка з ЕГРН ) Ще не отримано, з легалізацією перепланування або перебудови можуть бути проблеми. Таким чином, почати ремонт можливо, але заходи з перепланування або з перебудови краще виконувати після державної реєстрації права власності на квартиру та отримання дозволу на це в уповноваженому органі державної влади. Інакше такі дії вважаються незаконними і можуть спричинити негативні юридичні наслідки у вигляді обов'язку за позовом зацікавлених осіб демонтажу раніше виконаних результатів робіт.
Як вибирати бригаду для ремонту і контролювати їх роботу?
Самостійне узгодження перепланування: простіше, ніж здається
Так, після підписання АПП можна приступати до ремонту квартири в новобудові. Чинним законодавством встановлено два істотних вимоги до оформлення права власності на квартиру в новобудові:
- квартира повинна бути передана від забудовника до покупця за актом прийому-передачі;
- право власності на квартиру має бути зареєстровано в установленому законом порядку покупцеві повинно бути видано свідоцтво про право власності.
Тут необхідно розуміти різницю даних документів. Державна реєстрація необхідна лише для однієї мети повідомлення всім іншим особам (крім забудовника і покупця), що конкретний громадянин є власником конкретної квартири. Тобто поки реєстрація права власності не пройшла, про те, що на квартиру претендує конкретний громадянин, знає тільки забудовник і сам громадянин. Публічної ця інформація стає тільки після реєстрації права власності.
Акт прийому-передачі в даному випадку грає якраз ключову роль. Адже після підписання акту прийому-передачі до покупця переходять всі ризики, пов'язані з квартирою, зокрема тягар її змісту. Законодавство визнає акт в якості не тільки обов'язкового документа, який повинен бути підписаний між сторонами, але і накладає на покупця ряд обов'язків по утриманню квартири, зокрема, ст. 153 ЖК РФ зобов'язує покупця вносити плату за комунальні послуги до реєстрації права власності.
Таким чином, саме акт прийому-передачі, а не свідоцтво про право власності є ключовим документом. Саме він дозволяє покупцеві фактично почати користуватися новою квартирою, зокрема здійснювати в ній ремонт.
Розгляну питання з юридичної точки зору, не беручи до уваги будівельні нюанси, такі як усадка, деформація і непрацююче ліфтове обладнання. Між підписанням акту прийому-передачі та оформленням права власності часто проходить чимало часу з вини в тому числі і забудовника. Законодавство, що регулює питання проведення гучних робіт, змінилося, і власникам квартир в новобудовах на проведення ремонту на «пільгових» умовах виділено з дати введення в експлуатацію шість місяців в Московській області, 1,5 року в Москві. Після цього терміну періоди на проведення гучних робіт істотно скорочені, що вплине на швидкість ремонту.
З юридичної точки зору необхідно розглянути ситуацію з декількох сторін, попередньо відповівши на питання:
- Які умови містить акт?
- На підставі якого договору підписано акт (договір пайової участі в будівництві, попередній договір, договір участі в ЖБК)?
- Які завдання необхідно вирішити після підписання акту?
Підписання акту квартири в тимчасове користування попередньому договорі, не свідчить про те, що квартира вже належить тільки тому, з ким цей акт підписаний. Існують випадки подвійних продажів квартир за договорами, які не реєструються в Федеральної реєстраційної служби. Це відноситься і до договорів участі в ЖБК. Проведення ремонту в такій квартирі до оформлення права власності не рекомендується. Краще дочекатися оформлення права власності на квартиру, після чого приступити до проведення ремонту.
Підписання акту за договором пайової участі допускає проведення ремонту до оформлення права власності на квартиру, однак варто відзначити, що якщо є претензії щодо якості побудованої квартири або по фактичної площі переданої квартири, то проведення ремонту може зробити неможливим встановлення істотних обставин, необхідних для вирішення спору в користь учасника пайового будівництва.
Таким чином, проводити ремонт в квартирі, переданої за актом, до оформлення права власності можна, якщо квартира придбана за договором пайової участі в будівництві і якщо у Вас відсутні претензії до забудовника в частині якості будівництва і площі квартири. Питання стягнення неустойки з забудовника, при правильному підході до питання підписання акту прийому-передачі, не впливає на проведення ремонту в квартирі, як і навпаки, підписаний акт і виконаний ремонт не позбавляє Вас права на звернення до суду за стягненням неустойки в межах строку позовної давності , тобто трьох років.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Як пережити капітальний ремонт в квартирі?
Дизайнерський ремонт квартири - від ідеї до виконання
Як узаконити перепланування в квартирі після покупки?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Що потрібно зробити після укладення договору купівлі-продажу?Скільки коштує ремонт вашої квартири?
Як вибирати бригаду для ремонту і контролювати їх роботу?
На підставі якого договору підписано акт (договір пайової участі в будівництві, попередній договір, договір участі в ЖБК)?
Які завдання необхідно вирішити після підписання акту?