- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори 19 червня 2008, 10:50 Переглядів: Малюнок О.Локтева....
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
- Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
- Орфографічна помилка в тексті:
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори
19 червня 2008, 10:50 Переглядів:
Малюнок О.Локтева.
Багато українців при купівлі-продажу своїх квартир звертаються до ріелторів як до помічників. Але буває, що їх допомога може виявитися ведмежою послугою: людина позбавляється квартири, купує житло з поганою "біографією" і т.д.
Ми вирішили заглянути в "закулісся" ріелторської діяльності. Київські маклери, які працювали ріелторами в спеціалізованих фірмах, розповіли нам про професійні секрети, основні прийоми "обробки" клієнтів і про те, як нечесні на руку рієлтори обманюють своїх клієнтів. Також ми поцікавилися, що думають ці досвідчені гравці ринку про ситуацію з цінами на столичне житло.
ПРО ЦІНИ. Протягом останніх декількох років маклери укладали приблизно 20 угод щорічно. Цього року все, з ким ми спілкувалися, відзначали "застій" і спад кількості угод до 4-6 на рік. Маклери запевняють, що через такого застою ціни на вторинному ринку можуть впасти мінімум на 30%. Вони пояснюють це так: у населення криза купівельної спроможності. Якщо людина має фінансову можливість взяти кредит (при цьому дохід повинен бути приблизно $ 3000), йому вигідніше проінвестувати новобуд, ніж купувати квартиру на вторинному ринку.
Що стосується ситуації на первинному ринку нерухомості, то тут ріелтори радять не сподіватися на падіння цін: будівельні організації з багаторічною хорошою репутацією продали квартири на кілька років вперед. Знизити ціни можуть тільки "новачки", які ще не завоювали довіру у покупців, або ж будівельні фірми, які проводять будівництво тільки за рахунок інвестицій. Їм потрібно буде якось залучати клієнтів, щоб далі мати можливість будувати. І робити вони це будуть за допомогою акцій і невеликого зниження цін.
ПРО ОБРОБКИ КЛІЄНТА. Коли ріелтор бачить, що клієнт починає сумніватися, допомагає психологічний тиск. Він ставить граничні терміни для прийняття рішення і, наприклад, говорить: "У вас є час для роздумів до 5-го числа. П'ятого після обіду на цю квартиру приїдуть покупці, вони згодні на всі умови і зараз чекають мого дзвінка". Для того, щоб ще більше переконати клієнта в тому, що ця квартира може в будь-який момент випурхнути з його рук, ці самі "наступні покупці" можуть при вас раптом передзвонити ріелтору або приїхати на зустріч.
Описаний варіант тиску зовсім не означає, що вас "кинуть на квартиру". Багато професійних ріелтори таким чином економлять власні нерви, час і знижують ризики того, що ви підете до іншого фахівця.
Внутрішню інтуїцію професіоналів ніхто з наших експертів так і не зміг пояснити. Наприклад, профі при знайомстві з клієнтом автоматично визначає його тип. Наприклад, реальний клієнт - це людина, яка розуміє всі процеси купівлі-продажу і правильно оцінює відсоток оплати послуг ріелтора, не створює проблем. Жадібний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю нерухомості. Економний - клієнт, який торгується до рівня долара за вартістю послуг ріелтора. Розумник - клієнт, який абсолютно не розбирається в процесах купівлі-продажу, але при цьому сперечається з ріелтором, хоче показати свою обізнаність.
Незалежно від того, до якого типу ви належите за оцінкою ріелтора, перше, що він зробить - "проб'є вас на довіру". Самий стандартний варіант - створення "ілюзії керівництва процесом". Наприклад, ріелтор може показувати вам кілька квартир, радитися, безперервно щось питати і коментувати свої дії: "Навряд чи нам підходить ця квартира. Хіба що можна наполягти на знижку в 20 тис., Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу? Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння? " Психологічно після такого монологу ви вже не сприймаєте ріелтора окремо від себе. Підсвідомо ви в подяку за турботу починаєте думати про фахівця позитивно. Другий ефект - ви впевнені, що самостійно приймаєте всі важливі рішення по угоді. На жаль, пасивна роль веденого закладена ріелтором заздалегідь. З усіх варіантів квартир, які ви побачите, тільки одну ріелтор вирішив вам продати, саме її ви і купите, а решта виверти виключно для того, щоб викликати довіру.
Для vip-клієнтів у професіоналів припасений окремий арсенал кошти. Тут дуже важливо "показати понти" - відповідати рівню клієнта. Для Vip-аудиторії імідж ріелтора - модна, діловий одяг в ідеальному стані, дорогий годинник, взуття і повний пакет аксесуарів: солідний автомобіль, бажано не "Daewoo", ноутбук, кілька мобілок. Деякі ріелтори тримають в машині портативний принтер і іншу техніку, щоб мініофіс завжди був під рукою. Все це робиться для того, щоб довести свою успішність - якщо я так виглядаю, значить успішний в своїй справі і зможу для вас підібрати ідеальний варіант.
І останнє, "катати на ексклюзив" можуть все - і професіонал, і новачок. Ви підписуєте договір про ексклюзивні права з ріелторської фірмою або приватним маклером. Ексклюзив - це гарантія того, що ви ні до кого більше не звернетеся і продажем-купівлею вашої нерухомості буде займатися виключно цей ріелтор або фірма. Мінус - таким чином ви обмежуєте свої можливості у виборі посередника, плюс - ріелтори, які працюють на ексклюзиви, мають відповідну базу, тобто квартири, які крім них ніхто не продає і підписавши договір ви отримаєте доступ до цієї бази.
Про "розводять". Класична схема шахрайства - рієлтор умовляє клієнта-продавця оформити генеральну довіреність на своє ім'я. Аргументує тим, що це прискорить процес оформлення документації. Для більшої переконливості він може навіть підписати договір із зобов'язаннями анулювати цю довіреність до моменту купівлі-продажу. Ви підписуєте довіреність, а він продає квартиру за кілька днів до офіційного продажу. Нічого потім довести ви не зможете: самі підписали.
Щоб уникнути судових процесів шахраї вибирають людей малозабезпечених, залежних від наркотиків чи алкоголю, літніх. В останньому випадку - часто грають на довірі. Наприклад, щоб переконати 70-річну стареньку і психологічно змусити підписати генеральну довіреність, "чорний маклер" надрукував псевдо-газету з потрібними для себе цінами на квартири по Києву і власним інтерв'ю, як процвітаючого фахівця. Природно, жінка повірила надрукованому (особливість психології покоління радянського періоду) і втратила квартиру.
Часто обманюють при оформленні завдатку на квартиру. Наприклад, "забувають" сказати, що договір по первинному внеску, повинен оформлятися точно так же, як і основний договір купівлі-продажу. Тобто завірятися нотаріусом. Якщо договір не оформлений нотаріально і угода зірвалася, ніхто вам гроші не поверне (якщо все зроблено правильно, то господарі повинні повернути покупцеві, подвійну суму завдатку).
Також зверніть увагу на суму завдатку. Якщо вона маленька, $ 1-3 тис., Швидше за все, цю квартиру продадуть не для вас. З мінівзносамі ви стаєте "запасним аеродромом" на випадок, якщо зірветься операція з основним покупцем. Наші експерти рекомендують вносити великий аванс - від $ 10тис. Тоді, якщо договір буде оформлений нотаріально, продавцеві буде невигідно розривати угоду, адже доведеться віддати $ 20 тис.
У якого нотаріуса оформляти договір завдатку або угоду купівлі-продажу - державного або приватного - значення не має. Головне - перевірити, чи дійсно це нотаріус. Відомі випадки, коли клієнтів привозили до людей, які сиділи в підставних офісах, з фіктивними секретарками, живою чергою людей різного віку і т. Д. Відповідно, ніякої сили документи, завірені в такій конторі, не мають.
Отримати інформацію про реальних державних нотаріальних конторах ви зможете в реєстрі Міністерства юстиції України (http://www.minjust.gov.ua), про реальних приватних нотаріальних конторах - в Головному міжрегіональному управлінні статистики в м.Києві, тел. 287-51-44, (обов'язково вказати реквізити нотаріальної контори, по якій вам потрібна довідка).
Переконавшись в реєстрації нотаріуса як юридичної особи все одно перевірте у нього наявність ліцензії (зазвичай оригінал вивішують в кабінеті або на ресепшені). Така скрупульозна перевірка, як мінімум, гарантує вам законність проведених процедур і можливість відстоювати свої права. У випадках з підставними нотаріусами, за заявою в РВВС і прикметами (костюм, офіс, секретарка), найімовірніше, ні нотаріуса, ні вашого ріелтора не знайдуть.
Дрібним шахрайством, приховуванням реальної інформації про квартирі сучасні ріелтори теж не гребують. Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі? Покупці знайдуться тільки при великих знижки. Тому подібну інформацію краще з'ясувати не за словами фахівця, а особисто. По-перше, в документах на квартиру завжди є дані про господарів і прописаних мешканців (ордер вселення, пакет приватизації, документ покупки квартири, заздалегідь проконсультуйтеся з юристом, які дані потрібно перевірити). По друге - можна поговорити з майбутніми сусідами або на худий кінець, звернутися до місцевого ЖЕКу, де двірники-слюсарі-паспортисти розкажуть все за коробку цукерок або пляшку.
ПРИКМЕТИ ПРОФЕСІОНАЛА.
Цю людину рекомендують знайомі і не обмежуються описом: "ми його давно знаємо", а переконують фактами успішних угод;
Оцінку нерухомості, процентної частки від угоди і інші важливі суми, які називає рієлтор, співпадають з варіантами інших фахівців;
При продажу квартири вартістю понад $ 150тис., Ріелтор з оплати послуг торгується, поступається вам певні суми і не просить більше 6% від суми угоди;
Ріелтор не пропонує вам оформити на нього генеральну довіреність з правом продажу;
При оформленні завдатку професіонал пропонує вам оформити угоду в нотаріуса, якого вибираєте ви або свого юриста, але рішення приймаєте тільки ви;
Якщо на момент продажу ви маєте заборгованість по квартирі, не поспішайте її погасити в повному обсязі, професійний ріелтор має зв'язку і можливість скоротити суму витрат. Він не вимагає додаткові гроші на хабарі чиновникам - ця сума закладена професіоналом в оплату своїх послуг;
При оцінці операції у вас не виникає відчуття, що ви потрапили в казку і перед вами - чарівник. Суми реальні і збігаються з ринковими.
КОРОТКИЙ Словничок КИЇВСЬКОГО маклер.
Професійний сленг сучасні рієлтори використовують виключно в спілкуванні між собою, але, почувши пару незнайомих слів, вам, як клієнтові і "чайнику" дуже корисно знати їх значення.
Про КВАРТИРАХ:
Паленка - приміщення після пожежі, але частіше - квартира юридично не чиста
Блок - дві або більше об'єднаних між собою квартир на одній сходовій клітці
Неліквід (від неліквідна нерухомість) - нерухомість із значним терміном продажу, т. Е. Що не користується попитом
Непріватка (від слова неприватизований) - неприватизована квартира, т. Е. Квартира, що знаходиться в державній власності
Історія хвороби - повний пакет інформації про стан квартири: прописані мешканці, приватизація і т.д.
Про ДІЇ РІЄЛТОРІВ:
Катати на ексклюзив - переконувати клієнта підписати з фірмою або приватним маклером договір на ексклюзивний продаж.
Альтернатива - альтернативна операція, коли продаж квартири відбувається з одночасною купівлею іншої квартири
Чорний маклер - шахрай, непорядний
Завалити ланцюжок - зірвати угоду, що складається з купівлі-продажу декількох квартир
Прозвон - процес, коли рієлтор обдзвонює потенційних клієнтів
Сходити в опіку - звернутися в органи опіки та піклування
Паровоз - ситуація, коли ви купуєте одну квартиру, продавці цієї квартири купують собі іншу квартиру і т. Д.
Пакетна угода - угода, в якій беруть участь кілька квартир і реєстрація договорів купівлі-продажу відбувається одночасно.
ВЗЯТКОМЕР.
Ріелтори розповіли нам, які гроші потрібно витратити на хабарі, щоб прискорити процес оформлення документів. Зазвичай хабарництвом займаються самі ріелтори. Але, знати, куди і за що йдуть ваші "кровно зароблені" корисно:
Жек - до $ 100
БТІ - $ 500
Київзем - від $ 100 до тисячних варіантів
Органи опіки - від $ 300
Київенерго - від дрібного презенту до $ 50
Анна Романченко
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Купівля-продаж квартир: як нас дурять ріелтори". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Спасибі! Повідомлення надіслано.
Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу?Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння?
Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі?
Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу?
Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння?
Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі?
Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу?
Глянемо ще раз попередній варіант, так, для порівняння?
Хто захоче купити квартиру, в якій була пожежа або, скажімо, з сім'ї хтось сидить в тюрмі?
Тоді нам має сенс вкладати гроші в ремонт, а так, звичайно, попередній варіант набагато перспективніше, менше ризиків, та й коли переробляти цю халупу?