Строительство »

Договір з ріелтором: пункти важливі і пункти небезпечні

Готуючись до купівлі або продажу нерухомості, розумієш, що рано чи пізно доведеться мати справу з ріелтором. І не тільки тому, що безпосередньо знайти другу сторону для угоди досить складно, але і тому, що самостійно розібратися в юридичних тонкощах ще складніше. Чи не сумніватися в надійності фахівця з нерухомості допоможе договір. Як його скласти і про які пункти важливо не забути.

А навіщо взагалі договір?

Таким питанням найчастіше задаються люди, впевнені, що функція ріелтора під час операції - чисто посередницька, тобто «Звести» продавця і покупця і за це отримати винагороду. І не всі знають, що добропорядні ріелтори беруть на себе набагато більше - навіть більше, ніж за ними закріплено законом. Вимоги до кваліфікації ріелторів не прописані ні в одному нормативно-правовому акті. А їх атестація і сертифікація - справа добровільна. При цьому далеко не всі йдуть на це. За словами адвоката Олега Сухова, в Москві атестований тільки 451 ріелтор, а угоди проводять близько 10 тисяч осіб. І для підтвердження своїх благих намірів надійні ріелтори пропонують клієнту укласти договір. До того ж агентства надають послуги тільки на договірній основі.

Кирило Брюлін, генеральний директор ріелторської компанії Brulin & Partners:

- Будь-який договір складається для того, щоб прописати права і обов'язки сторін, іншими словами - хто які функції виконує і хто за що несе відповідальність - Будь-який договір складається для того, щоб прописати права і обов'язки сторін, іншими словами - хто які функції виконує і хто за що несе відповідальність. Договір дозволяє після укладення угоди не сперечатися щодо того, хто що говорив і що насправді мав на увазі. Також договір дисциплінує сторони, спонукаючи їх виконувати прийняті на себе зобов'язання.
Ріелтор повинен гарантувати прозорість відносин з клієнтом, юридичну чистоту об'єкта нерухомості і безпеку проведення операції. Але багато речей законодавчо не закріплені і є сформована практика, обкатані формулювання і напрацювання, які дозволяють збудувати довірчі відносини з клієнтом.

Олег Сухов, адвокат, керівник юридичного центру Олега Сухова:

- Досить часто зустрічаються ситуації, коли недобросовісний ріелтор, взявши аванс за роботу, безслідно зникає, ухиляється від виконання зобов'язань - Досить часто зустрічаються ситуації, коли недобросовісний ріелтор, взявши аванс за роботу, безслідно зникає, ухиляється від виконання зобов'язань. Щоб скоротити ризик несприятливих наслідків, спонукати ріелтора до виконання умов договору або стягнути сплачену суму, і необхідний договір, укладений у письмовій формі.

А буває і так, що клієнт хоче скласти договір, а ріелтор переводить тему або відводить очі зі словами: «Навіщо договір, якщо є реальний покупець-продавець?». Тут треба насторожитися - швидше за все, ви зустріли саме посередника, який абсолютно далекий від подій і правил ринку нерухомості.

Кирило Брюлін:

- Дійсно, є ріелтори, які виконують суто посередницьку функцію, не даючи ніяких гарантій. Вони спокійні, у них не болить голова, вони завжди готові піти на умови клієнта, так як хочуть швидше провести операцію і отримати винагороду. Їм байдуже, що клієнт може «попасти» на податок, вони не переймаються правовими питаннями, їх особливо не турбують безпеку угоди і деталі. На жаль, за такими «фахівцям» судять часто про всі ріелторів.

Межі відповідальності ріелтора

Давайте розберемося, за що ріелтор може нести відповідальність, а за що - ні, тобто чого можна від нього очікувати і потім, в разі обману, вимагати в суді, а чого - неможливо. З одного боку, ріелтор несе відповідальність саме в рамках укладеного з клієнтом договору і в першу чергу повинен гарантувати виконання взятих зобов'язань: наприклад, продати, купити або здати в оренду квартиру.

Андрій Андрєєв, фахівець з нерухомості і передпродажної підготовки агентства нерухомості «Квартал-М»:

- Відповідальність ріелтора лежить тільки за переговори між продавцем і покупцем - Відповідальність ріелтора лежить тільки за переговори між продавцем і покупцем. За що ж платять гроші ріелтору? Відповідь проста - за результат. З якою б завданням клієнт не звернувся до ріелтора, йому важливий результат, а не те, як цей результат досягається. Ріелтор несе відповідальність за наслідки.

З іншого боку, юристи стверджують, що ріелтора важко притягнути до судової відповідальності, так як з точки зору закону він не є гарантом так званої «юридичної чистоти» угоди, за яку найбільше хвилюються клієнти. До речі, такого поняття в законі взагалі немає, але під ним мається на увазі наступне формулювання: «відсутність підстав, встановлених ст. 166-179 Цивільного Кодексу РФ, які можуть призвести до визнання недійсною угоди купівлі-продажу нерухомості або іншим чином обмежити покупця в його правах володіння, користування і розпорядження нерухомістю ».

Кирило Брюлін:

- Якщо у мене є хоча б найменші сумніви в тому, що в історії угод з об'єктом нерухомості все було добре, я буду або перевіряти далі, поки не буду впевнений у своїй правоті, або відмовлюся від проведення такої угоди, адже ціна питання дорівнює ціні об'єкта нерухомості. Якщо з придбаною нерухомістю щось не так, угода може бути визнана недійсною, і тоді покупцеві доведеться повернути нерухомість продавцеві, а продавець повинен буде повернути покупцеві гроші. Але це якщо вони у нього є. А якщо вже немає? Якщо гроші витрачені?

На жаль, ріелтори не можуть офіційно отримати деякі дані по об'єктах нерухомості і по власниках, які необхідні для оцінки юридичної чистоти об'єкта нерухомості, але в більшості випадків ми навчилися вирішувати такі питання, і вирішувати оперативно. За результатами експертизи клієнту видається юридичний висновок, в якому ріелтор описує всі особливості об'єкта нерухомості і робить висновки, чи можна його купувати чи ні.

Олег Сухов:

- Як би ретельно ріелтор не перевіряв юридичну чистоту об'єкта, це не дасть повної гарантії того, що угода не буде коли-небудь і ким-небудь оскаржена, а договір купівлі-продажу визнаний судом недійсним. Ріелтор може, але не зобов'язаний давати оцінку правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості, якщо документи оформлені належним чином і за зовнішніми ознаками не викликають сумнівів у справжності. Ріелтор також не зобов'язаний робити які-небудь дії з виявлення прихованих дефектів об'єкта нерухомості і взагалі давати поради клієнтам з питань, які прямо не визначені в його обов'язки за умовами договору. Ріелторів не можна притягнути до судової відповідальності в якості третьої сторони, так як продавець і покупець вступають у правовідносини самостійно, і, відповідно, при виникненні подальших розбіжностей ріелтори залишаються осторонь.

Правда, бувають випадки, коли суд встановлює непрофесіоналізм ріелтора, через якого його клієнт втратив гроші або позбувся прав на нерухомість.

Аліна Дмитрієва, директор компанії «Мій Сімейний Юрист»:

- Якщо ріелтор супроводжує процес укладення договору купівлі-продажу між продавцем і покупцем, то саме він несе відповідальність за збереження отриманих від однієї зі сторін документів - Якщо ріелтор супроводжує процес укладення договору купівлі-продажу між продавцем і покупцем, то саме він несе відповідальність за збереження отриманих від однієї зі сторін документів. У разі втрати таких документів ріелтор зобов'язаний відновити їх за свій рахунок.

Договір на будь-який смак

Варто відзначити, що в законі немає і поняття «договір з ріелтором», тому для ринку нерухомості не існує типового договору, який можна просто завантажити в інтернеті як при купівлі-продажу автомобіля. Кожне агентство або приватний ріелтор використовує свій варіант договору. По суті, це договір змішаного типу, який включає елементи з багатьох інших договорів. Найчастіше за основу береться договір на надання послуг, договір доручення або ексклюзивний договір. До того ж Гільдія ріелторів розробила зразок договору, який пройшов юридичну експертизу, відповідає діючим законам і підходить для сучасного ринку нерухомості.

Аліна Дмитрієва:

- Перед тим, як укласти договір з ріелтором, потенційному покупцеві квартири необхідно визначитися, що саме він хоче отримати від ріелтора: тільки підбір квартири, а подальші переговори вести безпосередньо з продавцем вподобаного об'єкта або довірити ріелтору повністю супровід угоди. Якщо необхідно здійснити тільки пошук (підбір) квартири, то важливо максимально докладно описати потенційний об'єкт для проживання (район, опис житлового будинку, де буде розташовуватися квартира, розміри житлової площі і т.д.). Якщо ріелтор повністю супроводжує угоду з купівлі нерухомості, то він повинен надати клієнту повний пакет документів на нерухомість, що купується або у разі продажу нерухомості намагатися максимально убезпечити клієнта від можливих ризиків.

Пункти, без яких не можна

Договір з ріелтором повинен обов'язково містити певні розділи.

1. Сторони договору. Тут має бути визначено, між ким укладений договір (якщо це агентство, то в кінці документа повинні бути вказані його реквізити та адреса, якщо приватна особа - його паспортні дані і прикладена копія паспорта, що підтверджує цю інформацію).

2. Предмет договору, де прописано, заради яких цілей договір укладається. Якщо мова йде про продаж квартири, то необхідно її опис. Якщо ви наймаєте ріелтора для покупки, чітко викладіть в цьому розділі свої побажання по шуканого об'єкту.

3. Зобов'язання сторін - розписаний об'єм робіт, який повинні виконати ріелтор і клієнт. Зазвичай в договорі це виглядає як детальний перелік послуг, які ріелтор збирається вам надати. Прочитавши договір, задайте собі питання: «Чи зрозуміло, які послуги збирається надати ріелтор? Чи зрозуміло, за що я буду платити йому гроші? »Якщо ви бачите конкретні відповіді на ці питання, значить, все нормально. Також потрібно чітко обумовити, хто проводить збір документів. Якщо це завдання буде покладено на агента, то для нього необхідно буде оформити у нотаріуса довіреність, без якої йому не дадуть ніяких довідок щодо вашої квартири. Для продажу квартири ви повинні будете передати на зберігання ріелтору оригінали документів, так як в більшості випадків ріелтору не віддадуть аванс за квартиру без оригіналів документів. Цей момент теж потрібно відобразити в договорі, а ще краще - укласти окремий акт прийому-передачі документів. Що стосується зобов'язань клієнта, то до них відносяться: сприяння і допомогу ріелтору, яка може проявлятися в гнучкості організації перегляду квартири (для продажу або здачі в оренду) або обов'язкова явка для проведення угоди в точне місце, день і годину, позначені ріелтором.

4. Терміни виконання зобов'язань. Юристи рекомендують укладати договір на певний термін, що не перевищує 3 місяці. У разі необхідності його потім можна просто продовжити. Формулювання «до виконання зобов'язань» в безстроковому договорі повинна насторожити, тому що в такій ситуації ви можете нічого не домогтися від агента роками. А якщо вам потрібно, скажімо, швидко придбати житло і встигнути зробити в ньому ремонт перед народженням дитини? Тоді без чітких термінів не обійтися. І ще зверніть увагу - не передбачений штраф за дострокове розірвання договору.

5. Вартість послуг і порядок розрахунків. Коли мова заходить про вартість винагороди, уточніть, чому саме така сума, з чого вона складається.

Андрій Андрєєв:

- Ви повинні чітко розуміти, за що платите винагороду. Це може бути часткове супровід угоди (знайти покупця і скласти договір купівлі-продажу) або повний супровід угоди на всіх етапах до свого логічного завершення.

6. Порядок розірвання договору. Цей важливий розділ можна залишати поза увагою. Кожна сторона повинна чітко розуміти, в яких випадках договір може бути розірваний. Найчастіше це можна зробити в односторонньому порядку, попередньо повідомивши про це іншу сторону за 30 днів до моменту розірвання. Також ви можете анулювати договір, якщо агент не може виконати зобов'язання за договором - знайти житло, яке відповідає вашим вимогам, зібрати необхідні документи, провести переговори з іншою стороною. У ріелтора бажання розірвати договір може з'явитися, якщо клієнт не може організувати перегляд квартири або постійно змінює вимоги до шуканого об'єкту.

7. Відповідальність сторін. Юристи радять скласти цей розділ теж максимально докладно, не обмежуючись загальними фразами про обставини непереборної сили. Наприклад, варто окремо прописати відповідальність агентства за зрив угоди або випадки заперечування угоди в суді за позовами третіх осіб. Відповідальність клієнта зазвичай прописують у вигляді конкретних штрафів. При цьому врахуйте, що сума штрафу не може перевищувати розмір обумовленого винагороди агенту.

Андрій Андрєєв:

- Щоб договір між агентством і клієнтом був рівнозначним, необхідно чітко формулювати інтереси і штрафні санкції по обидва боки. З боку продавця необхідно виключити залучення сторонніх осіб і самостійний продаж в період дії договору.

підозрілі пункти

Як правило, договір, запропонований на підпис ріелтором, захищає насамперед інтереси виконавця. Тому перед підписанням важливо прочитати повний текст документа, звернути увагу, чи немає виносок і умов, надрукованих дрібним шрифтом. Якщо є, потрібно уважно прочитати їх через лупу. Як правило, дрібним шрифтом складаються положення, що стосуються фінансових каверз. Правда, агентства та ріелтори, які працюють по совісті, не становлять договори різним шрифтом.

При виникненні сумнівів або питань за формулюванням сміливо озвучуйте їх. Пам'ятайте: ви платите гроші за послуги і маєте право претендувати на якісне обслуговування.

Також зверніть увагу на формулювання, які забороняють клієнту спілкуватися з іншою стороною угоди. Їх наявність часто свідчить про те, що компанія схильна формувати приховану комісію. Можливо, вона одночасно обслуговує обидві сторони однієї угоди і бере комісію з кожного боку. До того ж ряд агентств намагаються отримати різницю між реальною ціною квартири і ціною, яка вказана в угоді з клієнтом, прописуючи цю умову в договорі. Будьте уважні! Це означає, що понад винагороди вони вимагатимуть від вас і цю різницю.
І найголовніше - ніколи не погоджуйтеся на підписання договору «заднім числом», тобто після фактично проведеної роботи. На той момент вже буде складно зіставити виконану роботу з текстом договору і вже тим більше залучити на його підставі до відповідальності.

гідні пункти

А ось наявність деяких пунктів, навпаки, має переконати вас, що ви маєте справу з добропорядної компанією. Дуже добре, якщо компанія сама запропонувала укласти договір і сама провела екскурс в його положення. Чесні фірми прописують в угоді, що професійна відповідальність ріелтора застрахована. Це означає, що дане агентство пройшло сертифікацію своєї діяльності. Не лякайтеся, якщо побачите фразу про притягнення для виконання зобов'язань за договором третіх осіб. Це лише означає, що ріелтор буде звертатися за допомогою до адвокатів, юристів та інших фахівців, без знань яких неможливо провести операцію.

... І ось угода відбулася, гроші і ключі передані. Що далі?

Аліна Дмитрієва:

- Перед тим, як оплачувати послуги ріелтора, підпишіть акт наданих послуг, який підтверджує факт їх надання та прийняття клієнтом.

Тільки після підписання акту юридично вважається, що договірні зобов'язання виконані в повному обсязі, а договірні відносини припинені.

А навіщо взагалі договір?
А буває і так, що клієнт хоче скласти договір, а ріелтор переводить тему або відводить очі зі словами: «Навіщо договір, якщо є реальний покупець-продавець?
За що ж платять гроші ріелтору?
А якщо вже немає?
Якщо гроші витрачені?
Прочитавши договір, задайте собі питання: «Чи зрозуміло, які послуги збирається надати ріелтор?
Чи зрозуміло, за що я буду платити йому гроші?
А якщо вам потрібно, скажімо, швидко придбати житло і встигнути зробити в ньому ремонт перед народженням дитини?
Що далі?