Участок рядом с водоемом: как купить, выбрать и оформить
Опубликовано: 06.09.2018
Участок земли у воды дает своим хозяевам восхитительный визуальный вид. Но что еще предполагает близость водоема и нахождение земельного владения на первой его линии? Попробуем разобраться во всех подробностях.
Оглавление: 1. Дом у озера 2. Берег берегу рознь 3. С какой стороны берег? 4. Низкий берег – это плохо 5. Высокий берег – не лучше 6. Правовые вопросы и ограничения 7. Обязательная парковка с твердым покрытием 8. Козу завести нельзя 9. Вопросы канализации 10. Постройки у воды – свайные 11. Пляж – не ваш личный 12. Выводы
Дом у озера
Дом у озера или реки — мечта многих. Но ведь природный водоем — целая экосистема, диктующая окружающему пространству собственные правила жизни. Также не стоит забывать о повышенном внимании к нему со стороны различных надзорных органов, а еще неравнодушной общественности и просто граждан, желающих отдохнуть на берегу.
Продается земельный участок 64 га, Алматинская обл, Карасайский рн, пос Исаева
К чему же должен быть готов покупатель подобной недвижимости, помимо того, что стоимость такого участка окажется существенно выше по сравнению с аналогичными, но находящимися где-то в другом, далеком от воды месте?
Берег берегу рознь
Можно заметить, что в старинных деревнях, расположенных у рек, особый микроклимат, очень благоприятный для проживания человека. Это потому, что раньше места для поселений выбирали с умом — строили дома на высоких солнечных берегах водных транспортных артерий. А вот в советские времена дачников совсем не жаловали, поэтому отводили под садово-огородные товарищества чаще всего заболоченные местности. Что же касается дней сегодняшних, то загородные коттеджные поселки тоже строят не где лучше (удобнее, красивее), а «где землю дали».
Рассматривая предложение о приобретении земли у воды, следует обязательно обращать внимание на следующие моменты:
что это за участок? каких времен надел? выбран он был когда-то разумно или «по разнарядке»? и т.д.Все это имеет важное значение.
С какой стороны берег?
Нужно непременно проверять сторону. Если предстоит выбор между западным и восточным берегом водоема, то это, по большому счету, дело вкуса будущего собственника. А вот когда речь идет о понижении рельефа к северу или к югу, тут стоит задуматься.
Северные склоны (и они же южные берега) весной прогреваются и освобождаются от снега достаточно поздно. Здесь более влажный климат и холодный воздух. Для таких ландшафтов характерными являются заросли болотной растительности, а она — рассадник всяческой мошкары и комаров. А это не может не волновать будущих владельцев участка.
Склоны, ориентированные на юг, могут быть неблагоприятными для растений, поскольку практически постоянно находятся под воздействием прямых солнечных лучей. Поэтому дендрологи заинтересованным покупателям советуют выбирать юго-западные или юго-восточные берега, как наиболее благоприятные для дачной жизни и садоводства.
Низкий берег — это плохо
Для освоения и облагораживания низкий берег природного водоема, заросший камышом и регулярно подтопляемый — не самое лучшее место. Здесь оптимальное решение — мостки, ведущие прямиком к чистой воде. Потому что с камышом бороться — дело бесполезное.
Если участок осматривается летом, когда под ногами ничего не хлюпает, есть вероятность недооценить проблему. Надо обязательно обращать внимание на окружающую растительность — о сезонных подтоплениях территории «расскажет» все тот же камыш и густые заросли кустарника прямо у воды.
Можно посмотреть и на деревья. На заведомо низком берегу с высоким уровнем грунтовых вод тонкие и кривые стволы берез, осин и сосен поражены лишайниками. Их кроны недоразвиты, а ветки вытянуты и беспорядочно раскиданы в стороны.
Высокий берег — не лучше
Другой вариант проблемного участка — место на высоком, подмываемом берегу. На таком все постройки год за годом все ближе и ближе подбираются к краю, а потом и вовсе начинают «съезжать» в воду. Кстати, это не обязательно должен быть речной берег. И на озерах нередки значительные перепады бережных высот.
Важно: Выбирая сложный в плане ландшафта участок, следует внимательно оценивать все рельефные особенности. Некоторые из недостатков можно исправить, применяя современные методы землеустройства, а другие не поддаются абсолютно никакой коррекции — от такого надела лучше сразу отказаться.
Правовые вопросы и ограничения
Еще 10 лет назад (в 2007 г) вступил в действие новый Водный кодекс Российской Федерации. Он серьезно ограничил возможности собственников земельных наделов, расположенных по берегам водоемов. И чем ближе участок в открытой воде, тем больше распространяется на него ограничений. Точнее, на его владельцев и пользователей.
Так, например, ст 65 данного кодекса определяет ширину морской водоохранной зоны в 500 м. А размер такой зоны у рек и ручьев зависит от протяженности их русла. У ручья в 10 км — это будет 50 м, а у реки в 50 км и более — уже 200 м. Ширина водоохранной зоны озера, акватория которого более 0,5 кв км, будет тоже 50 м. А исключение составляют лишь озера внутри болот, но они мало кого интересуют в плане обустройства дач и строительства частных домов.
А что такое водоохранная зона? Это территория, на которой установлено ограничение на ведение хозяйственной, а также иной деятельности. Там запрещается:
использовать сточные воды для регулирования плодородия почвы; размещать кладбища и скотомогильники; обустраивать объекты размещения отходов производства и бытовых отходов (свалки); организовывать масштабные мероприятия по борьбе с вредными организмами; передвигаться на транспорте (кроме специального) и организовывать несанкционированную стоянку ТС; размещать склады горюче-смазочных материалов, пестицидов и агрохимикатов; применять пестициды и агрохимикаты; сбрасывать в водоем сточные воды, в том числе дренажные; разведывать и добывать полезные ископаемые; проектировать и возводить хозяйственные сооружения без оборудования их специальными элементами, обеспечивающими охрану водных объектов.Разумеется, многие пункты из вышеперечисленных не имеют отношения к индивидуальной хозяйственной деятельности (скажем, на дачном участке), но некоторые касаются ее напрямую и становятся непреодолимым препятствием.
Кроме того, в действующих границах водоохранных зон обозначаются еще и прибрежные защитные полосы, в рамках которых запрещено и то немногое, что разрешено в зонах водоохраны. Размеры таких полос варьируются от 30 до 50 м (зависит от крутизны склона) или от 0 (в населенных пунктах) до 200 м, если речь идет о водохранилищах и озерах рыбопромыслового значения.
Обязательная парковка с твердым покрытием
На прибрежной территории движение частного автомобильного транспорта разрешено только по существующим дорогам. А стоянка автомобиля возможна лишь в специально отведенном месте с твердым покрытием. Это нужно иметь в виду, собираясь купить участок у воды.
На приобретенной земле придется специально обустраивать парковку. А это дополнительные затраты и, естественно, место, «вырванное» из хозяйственной деятельности. Потому что, если машину оставлять просто на газоне, можно легко получить штраф. Ведь «просвещенные» в этих вопросах соседи наверняка оповестят соответствующие органы.
Козу завести нельзя
Желающим разводить домашних животных тоже лучше отказаться от мысли приобрести землю на берегу природного водоема. Потому что закон и в этой области накладывает существенные ограничения. Нельзя пасти скот, а также использовать химические удобрения для лучшего роста травы. Игнорирование этих требований карается серьезными штрафами.
Вопросы канализации
Обустраивая участок за городом для постоянного или временного (сезонного, на даче) проживания, нельзя обойти стороной «канализационные» вопросы. А на земле у природной воды потребуется самая тщательная очистка канализационных стоков.
Нет прямого законного запрета на сброс осветленных стоков локальной канализации в близлежащий водоем. Но есть требование их качественной очистки. А проверяют соответствие очистных сооружений требованиям действующих нормативов Роспотребнадзор и местные природоохранные структуры.
Самый «проходной» вариант канализации на подобных участках – «коробочное» решение. Так называется локальное очистное сооружение с принудительной аэрацией и дальнейшей почвенной фильтрацией. Обустроить его обойдется недешево. Это также следует иметь в виду.
Постройки у воды — свайные
Что касается построек на дачном или придомовом участке у воды (бань, сараев, беседок), то наименее травматичным для окружающего ландшафта считается вариант их размещения на фундаментах из винтовых свай.
Водный кодекс РФ также не содержит никаких запретов на частное строительство в водоохранных зонах и даже в местах прибрежных защитных полос. Но любое вмешательство в такой ландшафт осложняется наличием множества подзаконных актов, которые очень часто противоречат один другому. Обязательно потребуется разрешение на строительство от органов местного самоуправления. Те в свою очередь потребуют заключение экспертов (а оно всегда платное и делается за счет владельца участка), и также согласований проекта с представителями самых разных ведомств.
Список надзорных и согласующих инстанций в этом случае широк и зависит от:
типа и характеристик будущей постройки; режима эксплуатации конкретного водного объекта.В стандартной «комплектации» нужны будут решения территориальных управлений таких федеральных структур, как:
природоохранное ведомство; Росрыболовство; Бассейновые водные управления; МЧС (государственная инспекция по маломерным судам).Если же затеять строительство, что называется, «на свой страх и риск», велика вероятность признания судом постройки самовольной и последующего ее сноса.
Пляж — не ваш личный
Следует иметь в виду, что в последние 10 лет в России нельзя получить участок с пляжем ни в собственность, ни во временное владение. В соответствии со ст 6 все того же Водного кодекса РФ, зона в 20 метров от кромки (береговой линии) любого природного водоема — ее еще называют береговой полосой — это территория, которая должна быть доступна для отдыха всем желающим.
Правда, вышеупомянутая норма вступила в действие только в 2007 году. А к тому времени многие берега уже были поделены, приватизированы и застроены. Естественно, закон обратной силы не возымел, и все, что случилось ранее, осталось «как есть». Немудрено, что сегодня на вторичном рынке береговые земельные участки с застройкой и частными пляжами стоят не просто дорого, а очень и очень дорого.
Однако даже берег в собственности «по старым нормам» не означает, что его можно просто взять и отгородить для себя забором. Все без исключения объекты земельной недвижимости, в состав которых входят береговые полосы, имеют публичный сервитут. А подобный статус обязывает их владельцев обеспечивать не только проход, но и свободное нахождение граждан в пределах берегов природных водоемов.
Подобное положение дел, конечно, предполагает возникновение конфликтов. Особенно, если береговая полоса, входящая в состав домовладений — живописный обустроенный пляж с золотистым песочком. Желающих отдыхать в таком месте всегда хоть отбавляй, а владельцу потом приходится убирать оставленный отдыхающими мусор и вообще приводить территорию в порядок.
И все-таки по закону собственник прибрежного участка не в праве препятствовать отдыху граждан у водоема, даже если они будут не просто купаться, загорать и рыбачить, а расположатся там на несколько дней с палатками-мангалами и будут петь песни под гитару до самого утра. Кроме того, нельзя запретить людям подплывать к берегу со стороны акватории на плавсредствах и без таковых.
Если владелец земли идет на конфликт и незаконно запрещает подобные действия, граждане вправе обратиться в природоохранную прокуратуру. Та по заявлениям инициирует проверки и каждый раз выписывает штрафы собственнику, который препятствует свободному отдыху граждан. Правда, штрафы невелики, но, если место популярное, и обращений много, штрафы могут сложится за сезон во вполне приличную сумму.
Отдельно следует сказать об огороженных частных пляжах. По обращению граждан прокуратура не только штрафует их владельцев, но и выносит предписания о сносе незаконных построек (а ограждения являются именно такими). Заборы ликвидируются, затем возводятся вновь, граждане жалуются… и такой круговорот идет постоянно.
Выводы
Потенциальные владельцы участков у воды, должны отдавать себе отчет, какого рода предложение они рассматривают. И четко сопоставлять свои желания с возможностями конкретной территории и ограничениями, которые накладываются на ее хозяев.
Хотите баню на берегу? Мечтаете построить собственный причал? Об этом надо забыть, если ваша земля — зона повышенного внимания местных (и не только) жителей. Каждый, кому покажется, будто тень от частного забора мешает его отдыху на «диком» пляже, может инициировать конфликт — не только бытовой, но и судебный.
Приобретая дом на первой линии в коттеджном поселке у реки или озера, нужно помнить, что это практически всегда некомфортный для проживания (как сезонного, так и постоянного) вариант, поскольку на окультуренном собственниками клочке земли наверняка будут постоянно толпится более дальние (по месту нахождения участков) соседи, а также их гости. И ничего с этим сделать законными способами не получится.
Оптимальный вариант — берег какого-нибудь заповедного озера (но только с учетом всех особенностей местности). Или массив частной застройки у природного водоема (реки, озера, водохранилища). В этом случае лучше приобретать участок с понижением берега в южную сторону. И не у самой кромки воды, а где-то за границей водоохранной зоны.
Конечно, универсального «рецепта» приобретения земли у открытой воды для потенциальных собственников не существует. Надо индивидуально оценивать абсолютно все особенности и нюансы конкретного места.
Однако некоторые общие правила все же существуют:
Чем выше у рассматриваемой территории градостроительная ценность, тем популярнее в народе окрестные пляжи и рыболовные места. А значит выше вероятность конфликтов, проверок, судебных разбирательств. Если планируется застройка (жилая и хозяйственная), земля у природного водоема — не самый лучший вариант. Придется помучится с разного рода разрешениями и согласованиями. И не факт, что в итоге получится построить. Для осуществления сельскохозяйственной деятельности (любой), надо однозначно искать другую территорию. Потому что на берегу реки, озера или даже ручья законно это делать не получится.Так что стоит трижды подумать, прежде чем заключать сделку купли-продажи. Жить и отдыхать у «своей» воды очень непросто.