Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой в СПб
Опубликовано: 01.09.2018
Специалисты компании Trdat Group предлагают услуги по проверке безопасности любых действий с недвижимым имуществом.
Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть
Наш принцип проверки юридической чистоты недвижимости: лучше никакой сделки, чем сделка с рисками для нашего клиента. Если мы находим проблемные моменты в ситуации, то законными способами устраняем их. При неустранимых рисках предлагаем отказаться от заключения договора и подыскать другой объект.
7 обязательных шагов!!! По проверке квартиры перед покупкой. Юридическая чистота квартиры.
В каких случаях нужна проверка чистоты сделки?
1. Вы покупаете недвижимость на вторичном рынке.
Вторичный рынок предполагает, что квартирой, домом, офисом, участком земли уже кто-то ранее владел. Это значит, что на права владения и пользования по такому объекту могут быть претенденты кроме вас. Вот неполный перечень вероятных проблем:
Недвижимость может находится в банковском залоге, сдаваться в аренду или быть уже проданной без регистрации перехода права собственности в официальном органе. Соответственно, банк может забрать объект, арендаторы потребовать доступ для пользования, а обманутые покупатели доказать, что собственники именно они. Что касается проверки чистоты сделки при покупке квартиры во вторичке, главной опасностью здесь будут права на проживание в ней других лиц: невыписанные родственники, получатели ренты, бывшие наниматели. К примеру, жилье может быть обременено обязанностью владельца платить предыдущему пожилому хозяину пожизненное содержание и разрешить проживание вплоть до смерти. Покупая такую недвижимость, вы “бонусом” получите указанные обязанности, поскольку, согласно закону, они переходят к покупателю. Квартира, собственниками которой были, в том числе, несовершеннолетние дети, по закону разрешается к продаже только при условии одновременной покупки новой не меньшей по площади. Факт уменьшения детского жилья может быть оспорен органами опеки, итогом станет возврат недвижимости обратно в их собственность. Приватизированное жилье несет в себе опасность оспаривание приватизации, если в ней участвовали не все члены семьи. Тогда с новой квартирой придется попрощаться. Недееспособность (интеллектуальные препятствия к осознанию и контролю действий) продавца вследствие возраста или болезней психики в момент заключения соглашения тоже может привести к отмене судом перехода права собственности. Покупка доли в общей недвижимости, например, офиса в бизнес-центре, предполагает предварительную процедуру предложения договора другим долевым собственникам. Нарушение регламента может привести к претензиям от неосведомленных владельцев соседних помещений и, опять же, потере недвижимости.Однако все потенциальные риски в подавляющем большинстве случаев устранимы благодаря их своевременному нахождению.
2. Вы намерены приобрести квартиру в строящемся доме.
Строящееся жилье, от момента закладывания фундамента до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, приобретается по договору долевого участия в стройке.
Задачей проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой будут определение надежности застройщика и анализ заключаемого договора.
О застройщике принципиально выяснить: его права на участок под застройку, наличие разрешительной документации на строительство и полиса страхования ответственности, факт отчислений взносов в компенсационный фонд. Также стоит проверить, нет ли в отношении компании процедуры банкротства, исков от подрядчиков и дольщиков. И конечно надо обратить внимание на количество и качество уже построенных домов.
В договоре долевого участия важными пунктами будут точное описание и метраж квартиры, условие о чистовой или черновой отделке, конкретный срок перехода права собственности, расходы, которые несет дольщик. К примеру, положение об обязанности дольщика самостоятельно организовать и оплатить регистрацию договора могут привести к дополнительным тратам вплоть до нескольких десятков тысяч рублей.
Тем не менее бояться вкладывать в строительство не нужно. Крупные застройщики берегут репутацию, и дольщики, как правило, благополучно получают новое жилье. Главное – превентивная юридическая проверка покупки.
3. Вы покупаете право требование по ДДУ у первоначального дольщика или пай в ЖСК.
В данном случае при проверке чистоты сделки с недвижимостью ключевым будет факт полной оплаты (выплаты пая) договора цедентом с обязательным документальным подтверждением. Опасность кроется в переходе к новому дольщику долга.
Кроме того, застройщик должен дать согласие на переуступку, а сам договор подлежит госрегистрации.
Только юридическая экспертиза договора уступки и документов по проверенному алгоритму гарантирует безопасность покупки.
4. Вы намерены снять квартиру, арендовать нежилое помещение.
По общему правилу, сдать объект в пользование может только собственник. Если это делегировано представителю, должна быть доверенность с однозначно прописанными полномочиями. Документы собственника, полномочия посредника, а также сам договор будут объектом проверки.
Договор найма жилья рационально просмотреть на предмет точной характеристики объекта, мебелированности комнат, порядка оплаты коммунальных, условий расторжения обязательства, срока возврата гарантийного взноса.
Экспертиза рисков коммерческой аренды предполагает целый комплекс юридических мероприятий. Здесь нужно вычитать каждый пункт договора, поскольку в отношениях между организациями закон предполагает их юридическую грамотность. И в судебном споре не получится сослаться на неосведомленность.
В аренде помещений нужно уяснить наличие прав предыдущих арендаторов, порядок расчета платы, распределение бремени по ремонту, возможность забрать отделимые улучшения и другое.
Лучше один раз заказать проверку юридической чистоты квартиры или офиса, чем неожиданно и несправедливо лишиться права пользоваться недвижимостью.
Риски, от которых наш клиент будет защищен
Результатом грамотной экспертизы сделки будет гарантия, что недвижимость клиента не отнимут даже через суд, а расходы на покупку будут максимально оптимизированы.
Что входит в услугу проверки юридической чистоты недвижимости?
Мы соберем информацию о надёжности вашего продавца, арендодателя, банка, застройщика. Самостоятельно закажем для сделки необходимые справки, разрешения, выписки. Потерянные документы восстановим. Проведем всестороннюю юридическую экспертизу. Возьмем на себя процедуры согласования договора с госорганами. Детально и по существу проанализируем договор. При необходимости разработаем текст сами даже под самую сложную ситуацию. Сопроводим клиента на переговорах с другой стороной, при оформлении задатка, подписании основного договора, фактической передаче помещения. Подготовим полный пакет документов для Росреестра и вместе с клиентом сдадим на регистрацию.Как проверить чистоту именно вашей недвижимости перед покупкой, вы узнаете, связавшись с нашими специалистами.