Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке риски
Опубликовано: 23.02.2018
Приобретение жилья по договору переуступки прав собственности встречается всё чаще, особенно когда речь идёт о квартире в новостройке. Купить таким образом жильё можно с весьма ощутимой экономией средств, однако, как и в любой другой сделке с недвижимостью, здесь присутствуют определённые риски, о которых нужно знать до ее осуществления и подписания документов.
Покупка квартиры по переуступке прав собственности является передачей владельцем своих прав на квартиру и обязательств по договору, покупателю. Если жилплощадь находится в новостройке, оформить сделку можно только до тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию. После его сдачи заключается уже договор купли-продажи, а не переуступка.
Покупка квартиры по договору переуступки
После окончания строительства стоимость квартир в доме существенно вырастет, а по договору переуступки сумма покупки будет меньшей. Иными словами, это выгода для всех сторон. Застройщик не теряет абсолютно ничего, участник долевого строительства, который передает своё право собственности по переуступке, продаёт объект недвижимости не дожидаясь завершения строительства, а покупатель получает жилплощадь по невысокой цене на законных основаниях.
Особенности приобретения
Многих покупателей привлекает приобретение квартиры в новостройке по договору переуступки прав собственности по причине экономии средств. Но не каждый адекватно оценивает риски:
Участник долевого строительства передаёт покупателю не саму квартиру, а право на неё после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Если застройщик банкрот, дом построен не в соответствии с планом или срок его сдачи в эксплуатацию откладывается, то ответственности за это продавец нести не может. Кроме того, если владелец не сообщил застройщику о переуступке в письменном виде, сделку могут аннулировать. Также есть риск, что продавец оформил переуступку сразу на нескольких человек. Это является мошенничеством с его стороны;
Покупатель приобретает права участника долевого строительства и все его обязательства, оговоренные по договору. Это значит, что если у продавца есть задолженность перед компанией-застройщиком, ее выплата ложится на покупателя. Этот момент нужно оговаривать заранее.
Договор переуступки прав собственности на жилую квартиру подлежит обязательной государственной регистрации, и оплата продавцу осуществляется только после неё.
Чего опасаться?
Покупатель может купить право на квартиру, но при этом есть вероятность того, что он не сможет его реализовать. Не потому, что сделка неправильно заключена, а из-за проблем, которые могут возникнуть у застройщика. Например, если он обанкротится, то не сможет завершить строительство. В этом случае пострадают абсолютно все участники долевого строительства.
Согласно российскому законодательству по договору переуступки запрещена продажа квартиры с переводом имеющейся задолженности на покупателя. Поэтому если есть долг, стороны должны оговорить этот вопрос и продавец либо сначала погашает его, либо снижает стоимость жилья на сумму, равную размеру задолженности. Этот момент следует крайне осторожно прорабатывать.
Также есть риск того, что застройщик может расторгнуть договор долевого строительства с участником в одностороннем порядке по причине регулярных просрочек платежей. Продающая сторона может скрыть это от покупателя, поэтому следует внимательно изучить все платёжные документы и даты.
Покупка жилья в ипотеке
Квартира, приобретённая в ипотеку, считается обременённой. Это значит, что на данный объект недвижимости есть определённые ограничения, поскольку до полной выплаты кредита жильё находится у банка в залоге. Любая сделка с жилплощадью, взятой в ипотеку, происходит исключительно с разрешения кредитора. Банк, выдавший ипотеку, имеет право выдвинуть определённые требования, без выполнения которых продать квартиру будет невозможно. Эти требования могут касаться не только нынешнего владельца, но и покупателя.
Чтобы купить квартиру по переуступке, находящуюся в ипотеке, понадобиться следующее:
Если у продавца положительная кредитная история, можно через банк перевести ипотеку на покупателя, без её погашения. Далее процесс оформления сделки аналогичен обыкновенной купле-продаже и происходит по общим правилам.
Жилплощадь под залогом у банка
Если есть возможность купить квартиру по договору переуступки у банка, то здесь также не исключены риски. Квартиры, которые ранее были в залоге, банк отнимает у владельцев за неуплату. Самостоятельно банки не могут продавать такие объекты недвижимости и передают соответствующие полномочия риэлторам. При этом стоимость подобного жилья практически не отличается от любого иного, которое можно купить у собственника.
Бывают случаи, когда одно кредитное учреждение передаёт по договору конфискованную жилплощадь другому заинтересованному лицу. При этом кредитная ставка в меньше изначальной. Чтобы избежать возможных рисков, приобретать залоговую квартиру лучше всего через торги по решению суда, который определит цену такого объекта недвижимости. Чаще всего она оказывается ниже, чем в ином случае.
Можно выделить следующие преимущества и риски при покупке жилья у банка:
| На торгах представлена хорошая недвижимость; Юридически квартира чиста и без притязаний; Цена жилплощади снижена и не требует внесения залога | Залоговое обременение, за которое квартиру конфисковали, оплачивает покупатель со всеми вытекающими расходами на нотариуса и государственную пошлину |
Как снизить риск?
Приобретение квартиры по договору переуступки влечёт за собой некоторые риски. Чтобы снизить их вероятность, следует:
Сравнить рыночную стоимость аналогичной недвижимости. Цены на жильё не должны быть завышенными, но и слишком заниженные могут свидетельствовать о неприятной ситуации, включая мошеннические действия и отлагательство срока сдачи дома в эксплуатацию; Проверить компанию застройщика. Узнать когда она организована, были ли на неё ранее судовые иски, какая репутация, проверить учредительную документацию, есть ли лицензия, разрешение на строительство, прочее; Осмотреть месторасположение дома на наличие развитой инфраструктуры. Выяснить на какой стадии находится строительство; Подписать с застройщиком договор долевого строительства. При этом проверить даты, сроки, наличие гарантий и стоимость объекта; Проверить квартиру на отсутствие недостатков и неисправностей.